⏱Temps de lecture : 2 minutes. Vous hésitez entre le dispositif de Pinel et celui de Denormandie ? Cet article vous aidera à vous décider !

 Après vous avoir parlé du type d’investissement immobilier à envisager pour chaque régime fiscal, nous vous proposons aujourd’hui de voir plus en détails :
> Le dispositif Pinel, qui permet de bénéficier d’un avantage fiscal en investissant dans le neuf.
> Le dispositif de Denormandie, qui allie avantage fiscal et investissement dans l’ancien.

On rappelle que le dispositif Pinel correspond à un investissement dans un bien neuf, non habité, en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) situé dans les zones A, A bis, B1 ou B2 (lien internet). Celui-ci vous donne le droit à une réduction d’impôt de 12 à 21% du prix de revient TTC.

Le dispositif Denormandie, c’est la nouveauté 2019 ! Il correspond à un investissement dans un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation qui représentent au moins 25% du coût total de l’achat et améliorent la performance énergétique. De plus, cet investissement doit être réalisé dans une des 245 villes éligibles (lien internet). Dans cette situation, vous pourrez avoir le droit à une réduction d’impôt s’élevant de 12 à 21% du prix de revient.

Nous allons vous développer ces deux dispositifs en fonction de 6 critères :

1. Le montant de l’investissement

Le Denormandie vous permettra d’effectuer sans difficulté un investissement moins coûteux que le Pinel.

En effet, le dispositif Pinel se réalise essentiellement dans des métropoles régionales où les prix ont augmenté. Le prix du neuf y est généralement supérieur de 15 à 20% à l’ancien.

Tandis qu’avec le Denormandie, vous pourrez acquérir un bien décoté mais sur le marché d’une ville moyenne nettement moins tendu. Ici, il ne faut pas oublier le budget travaux qu’il faudra ajouter. 

2. La rentabilité attendue

Au vu du prix au mètre carré neuf dans les grandes villes françaises, il est presque impossible d’espérer dépasser une rentabilité brute annuelle de 4% (montant du loyer annuel, rapporté au montant de l’acquisition hors frais de notaires) pour un Pinel.

En revanche, avec le Denormandie, vous pouvez espérer une rentabilité brute annuelle de 5 à 8%. Ce taux varie en fonction du marché des villes moyennes éligibles.
Attention néanmoins à la vacance locative ! Si le prix du mètre carré est peu élevé, il peut refléter un marché locatif peu dynamique.

3. La plus-value potentielle en sortie

Si vous privilégiez un investissement Pinel, le prix du mètre carré peut être valorisé si le bien répond aux critères suivants :
> Il doit se situer dans un quartier en restructuration d’une métropole régionale
> Cette métropole doit avoir une économie dynamique
> Le solde de population doit être positif
> La commune investit dans de nouveaux équipements publics
Ainsi, s’il répond à tous ces critères, il se peut que le mètre carré soit valorisé à la sortie de l’investissement, c’est-à-dire entre 9 et 12 ans plus tard.

Le marché immobilier du Denormandie, quant à lui, offre une visibilité moindre.

4. Le timing de l’opération

C’est peut-être une vérité de La Palice, mais un investissement Pinel prend du temps.
Prévoyez au moins 18 mois pour la construction d’un immeuble, à moins qu’un bien ne soit de retour à la vente peu de temps avant la livraison et que vous saisissiez l’opportunité de l’acheter.

Pour un investissement Denormandie, il vous faudra patienter 2 à 3 mois pour la vente puis 2 à 3 mois pour la réalisation des travaux ! On compte 4 à 6 mois d’attente ! 

5. Coût de fonctionnement

En investissant dans le neuf, et donc dans du Pinel, vous investissez dans un logement qui consomme peu d’énergie et de plus en plus connecté.
Ainsi, vous pouvez être presque certain de ne pas avoir à envisager des travaux importants sur la copropriété pendant les 10 prochaines années.

Tandis que pour un Denormandie, le logement est obligatoirement au sein d’une copropriété ancienne. Il faudra donc y prévoir des frais de rénovation.

6. Économies d’impôt

Je ne peux que renvoyer Pinel et Denormandie dos à dos, les réductions d’impôt étant identiques pour les 2 régimes.

Pour en savoir plus sur le dispositif Pinel, nous vous suggérons de lire cet article : lien internet

J’espère que ces comparaisons ont pu vous éclairer.
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