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La répartition des travaux entre propriétaire et locataire est encadrée par la loi.

La répartition des travaux entre propriétaire et locataire

La loi répartit la charge des travaux entre le propriétaire, et le locataire.
> Au propriétaire : les gros travaux relatifs à la vétusté et la salubrité.
> Au locataire : les travaux relatifs à l’entretien courant et les menues réparations.

Les travaux obligatoires à la charge du locataire

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 (lien internet) énumère tous les travaux que doit effectuer le locataire le cas échéant en dissociant les travaux au titre de l’entretien courant :
> Entretien des jardins privatifs
> Nettoyage et ramonage des cheminées
> Dégorgement des canalisations
> Bon écoulement des éviers
> Entretien des joints
> Entretien de la robinetterie
> Entretien et vidange des fosses
> Entretien du chauffage
> Entretien de l’électroménager figurant au contrat de bail
> Nettoyage des murs et du sol
> Location meublée, entretien des meubles

Les travaux au titre des menues réparations :
> Remplacement des joints, tuyaux flexibles
> Remplacement des petites pièces (robinetterie, interrupteurs…)
> Rebouchage des trous dans les murs, raccord de peinture
> Raccord de faïence, remplacement de lame de parquet
> Remplacement de plinthe.

Les litiges peuvent apparaitre lorsque l’objet de la réparation n’est pas nommément cité par le décret.
Rappelons que l’article 1er du décret du 26 août 1987 (lien internet) indique que le locataire n’est tenu que des petites réparations. Le montant du devis est donc une indication précieuse pour déterminer la prise en charge.

Les cas où le locataire n’est pas tenu des réparations

L’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 (lien internet) qui encadre les baux d’habitation précise que le locataire n’est pas tenu des réparations locatives lorsqu’elles sont dues à l’ancienneté du logement.
En effet, depuis le 1er juin 2016, le décret 2016-382 (lien internet) précisant les modalités de réalisation d’un état des lieux, a imposé de tenir compte de l’ancienneté lors de la comparaison de l’état du logement entre l’entrée et la sortie.

Pour éviter tout litige, l’idéal est de valider une grille de vétusté et de l’annexer au contrat de bail.
Le locataire n’est pas tenu des réparations locatives lorsqu’elles sont dues à une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou un cas de force majeur

Le défaut d’entretien et les dégradations

Dans les cas manifestes de défaut d’entretien, ou de dégradations inscrites sur l’état des lieux de sortie, le propriétaire est en droit de retenir le montant des réparations sur le dépôt de garantie.
Le montant de ces réparations devra être justifié par la production d’un devis.

Les travaux décidés par le locataire

Le locataire peut aménager le logement comme il le souhaite, tant qu’il ne réalise pas une transformation de la chose louée. Voir l’article 6d de la loi du 6 juillet 1989 (lien internet).

Le locataire peut donc percer des trous, accrocher des cadres, peindre, etc… Il devra néanmoins remettre le logement en état à la fin du bail.

Dans le cas où les travaux envisagés par le locataire sont des travaux de gros œuvres qui transforment le logement, une autorisation doit être demandée au propriétaire, qui est en droit de la refuser.

En cas de refus, et si le locataire effectue les travaux, le propriétaire peut conserver les installations sans dédommager le locataire, voir exiger une remise en état du logement.

Les travaux nécessaires suite à une situation de handicap

En cas de situation de handicap, ou de perte d’autonomie du locataire, ce dernier peut envoyer une lettre recommandées avec avis de réception (LRAR) au propriétaire précisant les travaux envisagés et l’entreprise retenue.
En l’absence de réponse du propriétaire dans un délai de 4 mois, l’autorisation est réputée avoir été donnée.

Ces travaux sont à la charge du locataire, mais le propriétaire ne pourra exiger la remise en état à la fin du bail.

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