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Le site de recherche d’emploi Jobijoba et la plateforme de courtage de prêt meilleuxtaux.com ont réalisé une étude qui traite du classement des villes françaises « work and live ». Ce classement croise judicieusement le taux d’offres d’emploi en CDI par rapport au nombre d’habitants avec le pouvoir d’achat immobilier.

Nous avons l’habitude de voir les premières places de ce type d’étude trustées par les métropoles régionales ! Mais cette étude en fait ressortir un podium tout autre :
1 Besançon
2 Orléans
3 Saint-Étienne

Seule Lyon sauve l’honneur des grandes métropoles en arrivant à la 6ème place grâce au dynamisme de son marché de l’emploi.
En tant qu’investisseur immobilier, nous devons donc nous poser la question suivante : est-il pertinent d’investir dans les grandes villes ? En effet, les prix du m2 laissent présager des rentabilités impossibles à atteindre dans les métropoles.

Nous vous proposons de refaire un point sur les fondamentaux à respecter avant d’investir en étudiant les marchés immobiliers des 3 villes lauréates. Il convient d’être très vigilant et de ne pas se laisser griser par d’éventuelles rentabilités élevées : ces dernières sont la rémunération du risque pris.

Choisir le bon emplacement

L’emplacement est un facteur clé dans l’investissement.
Avant de passer à l’achat, regardez l’attractivité du quartier. Pour cela, vérifiez la présence d’écoles, d’universités, d’un hôpital, de transports en communs, voir même d’un axe routier. Regardez s’il est proche du centre ville ou d’une zone commerciale, s’il est simple d’y garer sa voiture sur la voie publique, s’il y a des espaces verts, des installations sportives ou culturelles, etc.

Proposer le bon type d’appartement

Dans une ville composée d’étudiants et de jeunes actifs : pensez aux T1 et T2, mais également aux T4 et plus pour la colocation.
Dans une ville attirant les couples et les célibataires actifs, privilégiez les T2 et T3.
Concernant le bien lui-même, évitez de miser sur les programmes entièrement dédiés à l’investissement locatif. Vérifiez la qualité de la construction, prenez connaissance des diagnostics techniques et lisez attentivement les derniers PV des assemblées générales de la copropriété.
Une vue agréable, une bonne exposition et le calme sont des atouts.

Avant d’acheter, posez-vous la question suivante : seriez-vous prêt, vous-même, à vivre dans cet appartement ? Si la réponse est non, alors ne l’achetez pas !

Zoom sur le palmarès

Commençons par la ville arrivée en tête : Besançon

C’est une ville qui compte 117 000 habitants, dont près de 23 OOO étudiants.
65% des habitants sont locataires de leur logement (source : INSEE).
Avec un prix moyen du m2 de 1950 € et un prix de loyer moyen hors charges de 12€ du m2, la rentabilité brute peut atteindre 7% !

Un point de vigilance : 9% des logements sont vides pour une moyenne nationale de 8%.

Du fait de la présence d’étudiants et de jeunes actifs, il peut être intéressant ici de rechercher des T2 ou des T4 dans le cadre d’une colocation. Dans ce cas, visez plutôt le quartier de la Boucle où se trouve la citadelle Vauban, ou ciblez un bien à proximité du campus.
La ville est éligible au dispositif Denormandie*, il est également possible de trouver des logements en loi Malraux* et monument historique*. (définitions à la fin de l’article)

Passons à la 2ème du classement : Orléans

C’est une ville de 115 000 habitants.
61% des habitants sont locataires de leur logement (source : INSEE).
Avec un prix moyen du m2 de 2100 € et un prix de loyer de 13€ hors charge du m2, la rentabilité brute peut atteindre 7%.

Un point de vigilance : 10% des logements sont vides pour une moyenne nationale de 8%.

Le plus : Elle se situe à une heure en train de la gare d’Austerlitz. 7000 personnes vont travailler à Paris chaque jour.

Le marché locatif se concentre ici sur les petites surfaces.
Les T1 représentent 37% du marché locatif et les T2 représentent 35%.
Les quartiers à privilégier : le quartier St Vincent proche de la gare, le quartier Dunois proche du centre ville, et le quartier Marceau.
Notons que la ville est en zone Pinel B1*, et qu’il est possible de trouver des logements en loi Malraux et monuments historiques.

Venons maintenant à la dernière place avec la renaissance de Saint-Etienne

Saint-Etienne est une ville de 172 000 habitants.
57% des habitants sont locataires de leur logement (source : INSEE).
L’immobilier stéphanois a perdu 40% de sa valeur en 10 ans mais reprend de la vigueur depuis 2018.
Avec un prix moyen de 1100 € du m2 et un prix du loyer hors charge de 9€ du m2 la rentabilité brute peut atteindre 8% !
Pour information : la métropole de Lyon distante de 60 km tutoie les 5000 € du m2

Un point de vigilance : 12% des logements sont vides pour une moyenne nationale de 8%.

La ville ne compte que 6,4% d’étudiants, le marché locatif stéphanois est donc dominé par les grands appartements. Le marché est composé à 30% de T3, tandis que les T1 ne représentent que 7% .
Le quartier Fauriel, historiquement bien coté, et le quartier du Crêt de Roc en voie de boboïfication peuvent être envisagés.

Vous l’avez compris, la faiblesse de ces villes est le taux de vacance. Mais l’investissement peut être très rentable en privilégiant des emplacements et des logements de qualité.

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Définitions

*Dispositif Denormandie : Investissement d’un bien ancien avec des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total de l’opération et améliorant la performance énergétique, dans une des 245 villes éligibles, ouvrant droit à une réduction d’impôt de 12 à 21% du prix de revient.

*Dispositif Malraux : Investissement dans un immobilier à restaurer dans des secteurs de valorisation de l’architecture du patrimoine, ou de plans de sauvegarde sous l’autorité des architectes des bâtiments de France donne droit à une réduction d’impôt de 22 à 30% du montant des travaux entrepris.

*Dispositif Monuments historiques : Investissement dans des monuments historiques ou assimilés, ouvrant droit à une déduction de 100% des travaux et des intérêts d’emprunt du revenu global.


*Dispositif Pinel : Investissement d’un bien neuf, non habité, en VEFA situés dans les zones A bis, A, B1, ou B2 ouvrant droit à une réduction d’impôt de 12 à 21% du prix de revient TTC

Dispositif Pinel : Investissement d’un bien neuf, non habité, en VEFA situés dans les zones A bis, A, B1, ou B2 ouvrant droit à une réduction d’impôt de 12 à 21% du prix de revient TTC

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