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Selon certaines conditions, rénover son investissement immobilier peut permettre d’augmenter le loyer.

Faire des travaux pour augmenter le loyer

Dans les zones tendues, qui représentent au total environ 50% de la population française (lien internet), lorsqu’un locataire quitte un logement et que le propriétaire le remet en location, le nouveau loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué, révisé en fonction de l’indexation.

Cette indexation est impossible si une révision du loyer est intervenue au cours des 12 derniers mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location.

✅Dans cette hypothèse, le propriétaire doit appliquer au nouveau locataire le même loyer qu’au précédent.

✅ Cet encadrement s’applique aux logements loués nus et meublés, mais également au nouveau bail mobilité.

⚠️Point de vigilance : pour Paris, l’encadrement se juxtapose avec le plafonnement depuis le 1er juillet 2019. ⚠️

Hors de ces zones tendues, les loyers des locations vides ou meublées restent libres.

Dans certaines situations, la réalisation de gros travaux permet de contourner cet encadrement.

 

Quels types de travaux pour majorer le loyer ?

Les travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou communes permettent d’augmenter le montant du loyer.

Exemple : il peut s’agir de la réfection complète de l’installation électrique, de l’installation d’une cuisine équipée dans un appartement qui en était dépourvu …

Le rafraichissement de l’appartement, même complet, n’est pas considéré comme une dépense d’amélioration.

 

Quelle enveloppe de budget pour ces travaux ?

Les travaux doivent être réalisés pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer hors charges.

 

Quand faut-il les réaliser ?

Pour que ces travaux vous permettent d’augmenter le loyer, vous devez les réaliser entre le départ du précédent locataire et la signature du nouveau bail.

 

Quelle augmentation de loyer peut-on appliquer ?

La hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux TTC.

Mise en situation

Loyer : 500€ hors charges.

Le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration à hauteur de 3 000 €, soit l’équivalent de la moitié du loyer annuel hors charges.

L’augmentation annuelle peut donc être de 15% de 3 000€ soit 450€.  Ce qui revient à un montant mensuel de 37,50 €.

Conclusion : le loyer passe de 500€ à 537€

 

⚠️Point de vigilance : à compter du 1er janvier 2020, en plus de la réalisation de travaux d’amélioration il faudra  :

👉 Que les travaux permettent d’atteindre une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331KWh/m2/an.

👉 Ou que le logement ait déjà avant les travaux cette même consommation, attestée par le DPE (Diagnostic de Performance Energétique). ⚠️

 

Les travaux réalisés en cours de bail

 

En cours de bail, le propriétaire et le locataire peuvent s’entendre sur des travaux d’amélioration réalisés aux frais du propriétaire.

Le loyer peut dès lors être majoré. Une clause du bail de location ou un avenant détermineront le montant de la majoration applicable après l’achèvement des travaux.

 

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