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Les travaux nécessitant l’autorisation de la copropriété

Si le logement dont vous êtes propriétaire est soumis au régime de la copropriété et que vous souhaitez entreprendre des travaux (y compris à l’intérieur de votre appartement), vous devez dans certains cas demander l’autorisation au syndicat de copropriété !

 

Selon l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 (Lire la loi), un copropriétaire doit obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale :

✅ S’il veut faire des travaux qui affectent les parties communes (un mur porteur situé à l’intérieur du logement est une partie commune).
✅S’il veut faire des travaux qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble.

Cette procédure permet de vérifier la conformité des travaux avec la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

 

L’assemblée générale des copropriétaires : seule habilitée à donner l’autorisation

 

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (Lire la loi) est d’ordre public. Celui-ci stipule que l’assemblée générale doit donner son autorisation avant la réalisation de tout travaux. Cela veut dire que les parties ne peuvent pas y déroger.

⚠️Une simple autorisation donnée par un syndic n’est pas valable.⚠️

Si les travaux nécessitent l’obtention d’un permis de construire (Exemple : changement de destination) les services en charge de l’instruction du permis demanderont une copie du PV de l’assemblée générale ayant donné l’autorisation.

 

Quelles sanctions en cas de réalisation de travaux sans autorisation préalable ?

 

Tous les travaux entrepris sans autorisation sont irréguliers.

Le copropriétaire fautif pourra être condamné à remettre les lieux en leur état antérieur ou à régler une contre-partie financière.

⚠️Les syndicats de copropriété peuvent demander la démolition des travaux réalisés sans avoir à apporter la preuve d’un préjudice. (cour d’appel de Paris 23ième chambre 19/11/93).⚠️

Le syndicat de copropriété représenté par son syndic doit saisir le juge des référés. Le délai pour agir est de 10 ans à compter de la date d’exécution des travaux.

 

Comment demander l’autorisation ?

 

Le copropriétaire demandeur doit faire inscrire sa demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui sera donc notifiée à tous les copropriétaires dans le cadre de la convocation.

La demande doit comporter un projet de résolution précis sur lequel portera le vote. Le demandeur doit également produire tous les plans et documents nécessaires à la prise de décision.

 

L’assemblée générale doit vérifier les conditions suivantes :

👉 Les travaux ne compromettent pas la solidité de l’immeuble ni la sécurité des occupants.

👉 Les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble.

👉 Le travaux ne portent pas atteinte aux droit des copropriétaires sur la jouissance de leur lot.

Quelle règle de majorité est requise ?

 

Selon l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 (Lire la loi), il faut la majorité absolue des voix des copropriétaires composant le syndicat de copropriété pour obtenir l’autorisation.

Si la majorité requise n’est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, un second vote immédiat est possible. La majorité simple (= la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale) de l’article 24 est alors suffisante.

A défaut, une nouvelle assemblée doit être convoquée dans un délai maximal de 3 mois pour statuer à la majorité de l’article 24.

 

Cas marginaux 

La double majorité de l’article 26 de loi du 10 juillet 1965 (c’est-à-dire la majorité en nombre des copropriétaires constituant le syndicat, ce qui représente plus de 2/3 des voix) est requise :

✅Si les travaux aboutissent à une appropriation définitive d’une partie commune.
✅ S’il s’agit d’une construction nouvelle.

 

Si les travaux ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble ou portent atteinte aux droits des autres copropriétaires, l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat de copropriété est requise.

 

Une ratification postérieure à la réalisation des travaux est néanmoins possible

 

Les juges admettent (cour d’appel de Paris 20 juin 2001) que l’irrégularité des travaux engagés sans autorisation peut disparaitre du fait de la ratification ultérieure de ces travaux par l’assemblée générale, à la majorité requise.

La cour de cassation (cass 3ième CIv, 19 novembre 1997) a estimé que le refus de l’assemblée générale de faire sanctionner l’irrégularité des travaux équivalait à une ratification.

 

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