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Comment acheter une partie commune de son immeuble ?

Mise en situation : vous êtes copropriétaire et souhaitez acheter une partie commune pour agrandir votre appartement (= vos parties privatives.

Naturellement, il faudra respecter une démarche précise. Voici les étapes à suivre pour acheter une partie commune dans une copropriété :

 

Étape 1 : évaluer ses chances 🔎

 

Dans un premier temps, vous devez évaluer vos chances de succès. Pour cela, consultez le syndic et le conseil syndical au préalable. En effet, ça vous permettra de prendre le pouls des autres copropriétaires.

Il faut savoir que si vous achetez une partie commune, chaque copropriétaire récupère une partie du prix de vente selon ses tantièmes de charges. De plus, vous paierez davantage de charges, tandis que les leurs seront allégées.

✅Pour augmenter vos chances de réussite, pensez bien à leur rappeler tous ces points.

 

Étape 2 : fixer le bon prix d’achat 💰

 

Pour favoriser l’accord de la copropriété, fixez un prix juste, voire séduisant.

Exemples de situations :
1️⃣Vous souhaitez acquérir l’ancienne loge du gardien. Dans ce cas, le prix du m2 moyen du quartier peut servir de référence. Aussi, pensez bien à le décoter si des travaux importants sont nécessaires.
2️⃣Vous désirez acheter un cagibi ? Ici, la référence peut être le prix d’une cave ou d’une réserve.
3️⃣Vous voulez obtenir un bout de couloir. Cette situation est plus délicate, alors préparez-vous à négocier.

 

Étape 3 : modifier le règlement de copropriété 📝

 

L’achat d’une partie commune entraine la création d’un nouveau lot de copropriété. Il faut donc déterminer la portion de parties communes représentée en tantièmes.

Cette étape, liée à la surface du nouveau lot, entraine l’intervention d’un géomètre expert. De même, un notaire, éventuellement celui qui a rédigé le règlement de copropriété, devra intervenir.

⚠️Les honoraires de ces professionnels sont à votre charge. ⚠️

 

Étape 4 : passer devant l’Assemblée Générale 💬

 

Doivent être joints à la convocation à l’Assemblée Générale, les documents suivants :
👉Le prix d’achat, en précisant qu’il s’agit d’un prix plancher pour pouvoir éventuellement négocier.
👉La surface exacte.
👉La situation précise.
👉Le plan délimitant la partie à céder.
👉Le projet modificatif du règlement de copropriété.

Pour avoir le plus de copropriétaires présents ou représentés, demandez au syndic d’inscrire votre demande lors de l’Assemblée Générale annuelle. Vous aurez plus de chance que si vous faites convoquer une Assemblée Générale spécifiquement pour ce sujet.

 

Étape 5 : faire voter l’achat 📄

Pour cette étape, deux situations sont possibles.

 

1️⃣La vente de la partie commune n’impacte pas la destination de l’immeuble*

Selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (lire la loi), la décision de vendre, associée au modificatif du règlement de copropriété, doit être prise à la double majorité. C’est-à-dire au moins la majorité des membres du syndicat représentant les 2/3 des voix de tous les copropriétaires.

Exemple :
Un immeuble de 10 copropriétaires représentant ensemble 1000/1000ème. La majorité requiert 6 copropriétaires, qui représentent donc 600/1000ème.

 

2️⃣La vente de la partie commune impacte la destination de l’immeuble

Dans ce cas, lunanimité des copropriétaires est requise. Notons que le demandeur garde son droit de vote.

 

* C’est-à-dire si la valeur de l’immeuble dans sa globalité n’est pas impactée négativement..

 

Des travaux sont nécessaires : que faire ?

 

🛠L’achat d’une partie commune est souvent accompagnée de travaux et pour certains d’entre eux, vous devrez obtenir l’autorisation de l’Assemblée Générale. Pour cela, vous devez joindre à la convocation tous les éléments nécessaires à la prise de décision : plans, rapport d’expert….

👉Selon l’article 25, la majorité des voix des copropriétaires est requise dans cette situation, ce qui représente au moins 501/1000èmes. Lire la loi.

🔎Article « Les travaux nécessitant l’autorisation de la copropriété« 


Dernière étape : le verdict

❎En cas de refus, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance pour abus de majorité. Néanmoins, cette procédure est longue et complexe. De plus, cet abus est difficile à prouver.

✅Si la vente est autorisée, vous devez attendre 2 mois après la notification du PV de l’Assemblée Générale par le syndic. En effet, ce délai permet aux copropriétaires ni présents ni représentés ou à ceux ayant voté contre de contester la décision devant le tribunal de grande instance avant de passer l’acte chez le notaire.

 

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