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État des lieux

 

À l’arrivée d’un nouveau locataire, le propriétaire doit faire un état des lieux d’entrée. De la même manière, un état des lieux de sortie devra être réalisé lors du départ du locataire.

 

Un état des lieux, c’est quoi ?

 

Un état des lieux est un document indispensable. En effet, il recense l’état du logement et de ses équipements à l’entrée mais aussi à la sortie du locataire. Vous pouvez le remettre au locataire en main propre ou par voie numérique.

L’état des lieux doit être mené de manière contradictoire, c’est-à-dire que les deux parties (propriétaire/mandataire et locataire) doivent être présentes durant sa réalisation.

L’état des lieux représente une garantie primordiale tant pour le propriétaire, qui se protège de payer les erreurs des autres, que pour le locataire, qui se protège de payer des réparations qui ne sont pas de son fait.

 

Le rôle de l’état des lieux

 

L’état des lieux se réalise donc deux fois : une fois à l’arrivée et une fois au départ d’un locataire. L’état des lieux est un moyen efficace pour éviter tout litige lors du départ du locataire. En effet, il permet de prouver l’état dans lequel le logement a été rendu en comparaison avec l’état dans lequel il a été remis par le propriétaire.

 

C’est pourquoi il est essentiel de réaliser les deux états des lieux. En comparant celui d’entrée et de sortie, vous pourrez facilement constater les dégâts causés par le locataire avec preuves à l’appui. Cela permet d’éviter des procédures longues et compliquées si le locataire a détérioré le bien. De plus, cela permet de clairement identifier la personne responsable des dégradations pour mener à bien les procédures de remboursement. La rédaction des deux états des lieux est primordiale. Elle doit être claire et précise.

✅Ainsi, si des dégâts sont constatés à l’état des lieux de sortie, vous pourrez prélever le montant de la réparation sur le dépôt de garantie ou la caution.

 

Mais ne vous inquiétez pas, la plupart du temps les locataires rendent le logement en bon état !

 

L’état des lieux d’entrée

Vous devez faire l’état des lieux d’entrée lorsque vous remettez les clefs au locataire. Ce dernier doit être présent pendant le process. Lors de l’état des lieux d’entrée, on décrit l’état du bien sur le document : les dégradations déjà présentes, l’état du sol, des murs et du plafond, les meubles présents, l’état des équipements, des installations, etc.

 

Il est important de ne négliger aucun détail pour éviter tout risque d’une future confrontation. Chaque pièce doit être examinée avec attention et rigueur. Nous vous conseillons de prendre des photos du bien s’agissant des éléments notés dans l’état des lieux pour crédibiliser davantage le document et avoir une preuve visuelle de l’annotation.

 

💡À partir du jour où l’état des lieux d’entrée a été réalisé, le locataire peut le contester dans les 10 jours qui suivent. Ainsi, il peut signaler un vice caché ou une dégradation qu’il n’aurait pas remarqué lors du rendez-vous d’état des lieux.

 

À la fin du rendez-vous, vous et votre locataire devez signer le document. En effet, si le document est signé par les deux parties, cela atteste qu’il a été réalisé à l’amiable et que vous êtes tous deux d’accord. Ainsi, les deux signatures donnent une valeur juridique au document, qu’il n’aurait pas avec une seule signature.

Ensuite, vous devrez obligatoirement remettre un exemplaire de l’état des lieux par parties (propriétaire et locataire(s)).

 

L’état des lieux de sortie

Vous devez réaliser l’état des lieux de sortie le jour de la remise des clés par le locataire. Sa présentation doit être la même que pour l’état des lieux d’entrée. Le locataire est également présent pendant le rendez-vous d’état des lieux. Vous devez réaliser cet état des lieux avec beaucoup de rigueur : vérifiez l’état du logement et comparez avec l’état des lieux d’entrée.

 

💡Si l’état des lieux de sortie ne démontre aucune dégradation, vous devez rendre le dépôt de garantie au locataire dans un délai d’1 mois à compter de la remise des clés.

 

💡Si l’état des lieux de sortie démontre des différences avec celui d’entrée, vous avez un délai de 2 mois pour prélever le montant des réparations sur le dépôt de garantie avant de le restituer.

 

État des lieux et obligations

Le décret du 30 mars 2016 (voir le décret) mentionne les éléments qui doivent obligatoirement apparaître sur l’état des lieux :
Le type d’état des lieux (entrée ou sortie).
La date de l’établissement.
La localisation du logement.
Le nom et l’adresse du bailleur ou du siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.
Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accéder au bien.
La description précise du sol, des murs, et des plafonds de chaque pièce. Elle peut être accompagnée de photos.
La signature des parties ou des mandataires pour réaliser l’état des lieux.
La date de réalisation des états des lieux.

 

💡La loi ALUR du 24 mars 2017 (voir la loi) stipule que l’état des lieux d’entrée et de sortie doivent être présentés de la même façon. En effet, cela a pour but de faciliter la comparaison de ces derniers. Néanmoins, vous pouvez rédiger les états des lieux sur un seul et même document pour plus de facilité.

 

Le cas d’une colocation

 

L’état des lieux d’entrée 

Si vous proposez votre bien en colocation, la réalisation de l’état des lieux d’entrée n’est pas très différente d’une location à un seul locataire. En effet, comme dit précédemment, il est impératif que toutes les parties soient présentes durant l’état des lieux. Ainsi, tous les colocataires et le propriétaire (ou le mandataire) doivent réaliser l’état des lieux ensemble.

 

Si un des colocataires ne peut pas être présent, il peut être représenté par une tierce personne.

✅À la fin de l’état des lieux, chaque colocataire doit signer le document et en reçoit un exemplaire.

 

L’état des lieux de sortie 

Si un seul des habitants donne congé, alors vous n’êtes pas dans l’obligation de restituer le dépôt de garantie. En effet, sa restitution se fait seulement lorsque tous les locataires quittent le logement.

 

Néanmoins, les colocataires peuvent s’arranger à l’amiable entre eux : par exemple, le nouvel arrivant peut rembourser au sortant sa quote part dans le dépôt de garantie.

 

Qui doit réaliser l’état des lieux ?

 

Pour réaliser l’état des lieux, plusieurs possibilités s’offrent à vous selon votre situation géographique :

 

1️⃣Vous avez investi proche de chez vous.
Vous pouvez le faire vous-même avec votre locataire si vous le souhaitez. Cela permet de réaliser une économie budgétaire. Cependant, il persiste un risque de manque de rigueur ou de précision. 

En raison de la nature conflictuelle de l’état des lieux, vous pouvez en déléguer  sa réalisation à un professionnel (huissier de justice ou société spécialisée).

 

2️⃣Vous avez investi loin de chez vous.
Vous pouvez faire le déplacement et vous rendre sur place pour réaliser l’état des lieux vous-même. Cependant, cette option reste coûteuse. 

Vous pouvez faire appel à un professionnel exerçant sur la zone géographique de votre investissement locatif.

 

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