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La grille de vétusté et l’état des lieux

 

Le propriétaire bailleur est tenu de proposer un logement décent à son futur locataire. Ce dernier, quant à lui, est responsable de l’état du logement. Pour éviter tout contentieux avec votre locataire à la fin du contrat de bail, vous pouvez recourir à une grille de vétusté et l’annexer à votre contrat de location.

 

Grille de vétusté : qu’est-ce que c’est ? 

 

La grille de vétusté est un document qui peut être annexé au contrat de bail, ainsi que le prévoit la loi Alur de 2014 (lire la loi). Elle a toute son utilité lors du départ du locataire. En effet, cette grille permet d’établir si une réparation est à la charge du propriétaire ou du locataire et donc de différencier s’il s’agit là d’une dégradation ou d’une simple vétusté.

 

🔎 Définition de “vétusté” : “état de dégradation produit par le temps” [Larousse].

 

Ainsi, la grille de vétusté informe de la durée de vie de chaque équipement et appareil électroménager présent dans le bien. Par exemple, un évier aura une durée de vie supérieure à celle d’un pommeau de douche.

 

Grille de vétusté : à quoi ça sert ?

 

Lors de l’état des lieux de sortie d’un locataire, celui-ci et le propriétaire (ou son mandataire) constatent ensemble les éventuelles dégradations du bien. En se munissant de la grille de vétusté, ils peuvent déterminer si les dégradations sont imputables au locataire ou à l’usure naturelle.

 

L’objectif de la grille de vétusté est de faire office de juge de paix. Elle intervient s’il y a conflit entre un propriétaire et un locataire concernant la part de responsabilité d’une dégradation. Ainsi, si les deux parties ne trouvent pas de terrain d’entente, la grille de vétusté est idéale pour régler les problèmes.

 

Par exemple, lors de la sortie du locataire, une dégradation au niveau de l’évier de la cuisine est constatée. Le propriétaire accuse le locataire, qui lui soutient que l’évier s’est usé de lui-même. En regardant l’âge de l’évier et en comparant sa durée de vie sur la grille de vétusté, on saura facilement quelle partie est en charge de payer les travaux de réparation.

 

Si le locataire a remis le logement en bon état, vérifier la grille de vétusté n’a alors pas d’utilité.

 

La franchise

 

La franchise correspond à la période durant laquelle les équipements et appareils électroménagers présents dans le logement loué ne subissent pas d’anomalie. Par exemple, la moquette a une durée de vie de 7 ans mais la durée de franchise est d’un an.

 

Si l’équipement est abîmé avant la fin de la franchise, alors les réparations sont entièrement à la charge du locataire. À l’inverse, si l’équipement est abîmé après cette période de franchise, un abattement s’applique sur le coût des réparations chaque année qui suit la fin de la date de franchise. C’est ce que l’on appelle le coefficient de vétusté.

 

L’assurance

 

Il existe de nombreux contrats d’assurance dédiés aux propriétaires pour qu’ils puissent se protéger d’impayés, de vacances ou encore de détérioration immobilière par exemple. Certains contrats prévoient également la prise en charge de la réparation des détériorations immobilières constatées au départ du locataire et qui sont à sa charge.

 

⚠️ Attention : ces contrats ne garantissent pas l’usure naturelle des équipements, la vétusté, les aménagements extérieurs, etc …

 

Grille de vétusté et dépôt de garantie

 

La majeure partie des bailleurs exige un dépôt de garantie à l’arrivée d’un nouveau locataire. Lorsque ce dernier donne congé, la question de la restitution de ce dépôt peut être source de conflits. En effet, le propriétaire est à même de retenir les coûts de réparation sur le dépôt de garantie si le logement a été dégradé.

 

Néanmoins, si après consultation de la grille de vétusté les dégradations sont jugées comme étant une usure normale, alors le bailleur ne peut retenir aucune somme sur le dépôt de garantie.

 

État des lieux de sortie contesté : que faire ?

 

Il arrive parfois que le locataire refuse de signer le document. En cas de litige, si vous n’avez pas trouver de solution à l’amiable, vous pouvez alors faire appel à un huissier pour organiser un second état des lieux. Aux yeux de la loi, l’état des lieux réalisé par l’huissier sera considéré comme incontestable, et jugera de manière définitive quelle partie est en charge de quelles réparations locatives.

 

💡 Les frais d’huissier de justice seront partagés en deux sommes égales entre le bailleur et le locataire.

 

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Exemple d’une grille de vétusté

Equipement(s) Durée de vie franchise %abattement/an * Valeur résiduelle **
Parquet 20 ans 5 ans 5% 25%
Moquette et Aiguilleté 7 ans 1 an 15% 10%
Carrelage, Faïence 20 ans 5 ans 5% 25%
Faïence murale 20 ans 10 ans 8% 20%
Peinture 7 ans 1 an 15% 10%
Papier peints 7 ans 1 an 15% 10%
Dalles plastiques 15 ans 5 ans 8% 20%
Dalles plastiques (Pièces humides) 10 ans 2 ans 10% 20%
Plomberie et canalisation 15 ans 5 ans 8% 20%
Chauffage (réseau et radiateurs) 25 ans 5 ans 4% 20%
Réseau électrique 20 ans 5 ans 5% 25%
Appareil électrique / gaz de chauffage 15 ans 5 ans 8% 20%
Quincaillerie 10 ans 2 ans 10% 20%
Robinetterie 10 ans 2 ans 10% 20%
Appareils sanitaires 20 ans 5ans 5% 25%
Appareils ménagers 8 ans 2 ans 5% 25%
menuiseries (intérieures et extérieures) 20 ans 5 ans 5% 25%
Stores 5 ans 1 an 20% 20%
Parisiennes et volets roulants 10 ans 2 ans 10% 20%

* Pourcentage d’abattement après franchise par an.
** Valeur résiduelle restant à la charge du locataire au delà de la durée de vie. 

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