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Réviser le loyer en cours de bail

 

Chaque année, si une clause du bail le prévoit, le propriétaire peut décider de réévaluer le montant du loyer. L’Indice de Référence des Loyers (IRL) sert de base de calcul. Il correspond à l’évolution moyenne des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) au cours des douze derniers mois.

 

💡 Le dernier indice IRL a été publié par l’INSEE le 15 avril 2020 : il s’agit de l’IRL du 1er trimestre 2020 à 130,57. Sur un an, l’indice IRL a connu une hausse de +0,92%.

 

Pour connaître l’indice de référence des loyers applicable : site de l’INSEE.

 

💡 Les locations vides et meublées louées à titre de résidence principale du locataire utilisent obligatoirement l’IRL depuis 2008.

 

💡 Le contrat de bail doit expressément contenir une clause de révision annuelle du loyer. A défaut, il vous est impossible de le réévaluer.

 

Quand puis-je réviser le loyer ? 

 

Vous pouvez réviser le loyer chaque année à la date convenue avec votre locataire et mentionnée dans le contrat de bail.

 

💡 Si aucune date n’a été indiquée, c’est la date de conclusion du contrat qui est retenue.

 

 

Comment calculer la révision de son loyer ? 

 

Méthode de calcul

Nouveau loyer révisé = loyer actuel hors charges x (nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente).

 

Exemple de calcul

Vous avez signé un bail le 1er avril 2019 moyennant un loyer mensuel de 650 € (hors charges). Ce loyer peut être révisé au 1er avril 2020.

Le dernier indice publié à la date de signature du bail est l’indice du 1er trimestre 2019 : soit 129,38. Le nouvel indice publié à la date de réévaluation est l’indice du 1er trimestre 2020, soit 130,57. 

Au 1er avril 2020, le montant du nouveau loyer doit être calculé de la manière suivante : 650 € x (130,57 / 129,38) = 655,98 €.

 

💡 Ces règles sont inapplicables aux baux soumis à la Loi de 48 et aux logements conventionnés Anah.

 

La révision du loyer est-elle obligatoire ? 

 

Pour diverses raisons, vous pouvez décider de ne pas réviser le loyer de votre locataire. Pour des raisons altruistes ou tout simplement pour fidéliser votre locataire. 

 

💡 Si vous ne révisez pas le loyer, vous pouvez toutefois le signaler à votre locataire en lui indiquant la révision annuelle que vous auriez pu appliquer mais que vous décidez sciemment de ne pas lui demander.

 

💡 Si vous décidez de ne pas augmenter votre loyer, votre rendement locatif sera nécessairement et légèrement impacté. Gardez cela en mémoire.

 

La révision du loyer est-elle rétroactive ? 

 

Vous avez un an à compter de la date prévue pour réaliser la révision pour en faire la demande à votre locataire. Elle prend effet au jour de la demande.

 

💡 La révision du loyer n’est pas rétroactive. Ainsi, tout revalorisation non appliquée est définitivement perdue pour le propriétaire.

 

Exemple de calcul

Vous avez signé un bail qui a pour date de révision le 1er avril 2020. En votre qualité de propriétaire, vous pouvez réviser le bail jusqu’au 1er avril 2021.

Si vous ne faites la demande de révision qu’à compter du 1er juin, seuls les loyers perçus à compter de cette date pourront être revalorisés suivant la méthode de calcul exposée ci-dessus.

 

💡 Nous vous conseillons d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception à votre locataire pour formaliser votre demande.

 

Le locataire peut-il refuser la revalorisation du loyer ? 

 

Si le contrat de bail prévoit la revalorisation annuelle du loyer et que vous manifestez votre volonté d’user de cette option dans le délai d’un an à compter de la date de révision, alors votre locataire doit payer le loyer réévalué.

 

Si votre locataire refuse de payer le loyer revalorisé, vous pouvez en demander le paiement en justice dans le délai d’1 an. Au delà de ce délai, vous ne pourrez plus demander au juge le paiement forcé du loyer.

 

Quels sont les recours du locataire en cas d’erreur dans le calcul de revalorisation ?

 

Si le locataire conteste l’augmentation de loyer que vous avez calculée, il lui est conseillé d’envoyer un courrier recommandé avec avis de réception au propriétaire.

 

💡 Mieux vaut toujours privilégier une discussion directe avec son propriétaire pour expliquer la contestation. Par exemple, il pourrait s’agir que d’une simple erreur de calcul et de bonne foi de la part du propriétaire. Si la solution amiable n’est toutefois pas envisageable, ce courrier recommandé est un préalable à l’action en justice.

 

Si le propriétaire ne répond pas ou refuse la contestation du locataire, ce dernier a alors 2 recours à sa disposition :

✅Une procédure de conciliation auprès de la Commission départementale de conciliation. Cette étape est facultative et gratuite mais permet souvent de dénouer des situations inextricables sans aller jusqu’au Tribunal.

✅Une saisine du juge des contentieux dans le délai d’1 an à compter de la révision du loyer. Le recours à l’avocat est facultatif.

 

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer en dehors de sa révision annuelle ?

 

Oui, si vous effectuez des travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives de nature à apporter un élément d’équipement supérieur à l’existant, à permettre une réduction des dépenses d’entretien, …

Exemple dans les parties communes : installation d’un ascenseur.

Exemple dans les parties privatives : pose d’une cuisine équipée.

 

Votre locataire et vous-même pouvez convenir de la majoration de loyer consécutive à ces travaux et qui sera matérialisée généralement par un avenant intégré au contrat de bail en cours.

 

💡Pour être applicable, les travaux d’amélioration doivent être achevés.

 

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