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Impayés de loyer : la procédure judiciaire

 

Les impayés de loyers, c’est la bête noire des propriétaires bailleurs. Avant d’intenter une action en justice, il est fortement recommandé de tenter de résoudre le problème à l’amiable : contactez votre locataire, cherchez à savoir l’origine de l’impayé et à déterminer si une solution d’un commun accord est possible.

Lire l’article sur la procédure amiable.

 

Néanmoins, en dépit de tous les efforts du monde, la tentative à l’amiable peut échouer. À ce moment là, nous vous recommandons d’initier une procédure judiciaire dont voici 4 points clés à connaître.

 

Point-clé 1 : tenter de relancer votre locataire

 

Nous vous conseillons de suivre ces recommandations amiables afin de résoudre cette situation d’impayé au plus vite  :  

🗓Le 10 du mois : envoyez une lettre de relance à votre locataire pour lui rappeler sa défaillance dans le paiement du loyer et des charges. Vous pouvez procéder soit via un e-mail, plus rapide, soit via une lettre postale. Ou tout simplement par un appel téléphonique.

🗓Le 15 du mois : si vous êtes toujours sans réponse du locataire, envoyez une seconde relance.

🗓Le 20 du mois : si votre tentative de prise de contact reste sans réponse ou que le loyer n’est toujours pas réglé, vous pouvez faire une dernière tentative à l’amiable en tentant de contacter la caution s’il y en a une.

🗓Le 25 du mois : malgré tous vos efforts, votre locataire reste muet et ne paye pas le loyer. Il est temps de commencer sérieusement la procédure. Pour ce faire, envoyez un courrier de mise en demeure via une lettre recommandée avec avis de réception. Envoyez également sa copie à la caution solidaire.

🗓Le dernier jour du mois : vous devez envoyer au locataire l’avis d’échéance du mois suivant.

 

⚠️ Si le 5 du mois suivant vous n’avez toujours pas de nouvelles de votre locataire et que le loyer reste impayé, alors il est temps de résilier le bail.

 

Point-clé 2 : la résiliation par l’effet de la clause résolutoire

 

Si le bail signé avec votre locataire contient une clause résolutoire, vous devez vous adresser à un huissier de justice territorialement compétent, en fonction de l’adresse du logement loué.

Si vous ne savez pas à quel huissier faire appel, vous pouvez demander conseil aux Corsaires et consulter les recommandations des membres sur les huissiers de la zone géographique intéressée, rendez-vous sur la plateforme !

 

Vous devrez fournir à ce professionnel du droit différents documents :

✅Une copie intégrale du contrat de bail.

✅Un décompte précis des sommes dues.

✅Une attestation de propriété.

✅Votre état civil complet.

✅L’extrait Kbis si le bien est détenu par un SCI.

 

Dès lors, l’huissier sera en mesure d’adresser à votre locataire un commandement de payer. Le locataire a alors 2 mois pour régler les sommes dues et les frais d’huissier.

 

💡Pendant ce délai de 2 mois, le locataire peut demander un délai de paiement au juge ou demander une aide financière ponctuelle au Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL).

 

A l’issue du délai de 2 mois :

  • Si le locataire a payé : alors cet incident de paiement sera considéré comme résolu.
  • Si le locataire n’a toujours pas payé : vous devez poursuivre votre action devant le tribunal pour que le juge constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion.

 

💡Le propriétaire peut saisir le juge en référé.

 

Point-clé 3 : la résiliation judiciaire (en l’absence de clause résolutoire)

 

Pour les litiges inférieurs à 5 000 euros. Dans cette situation, le propriétaire doit justifier d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative avant de saisir le tribunal judiciaire. La conciliation est gratuite.

 

En cas d’échec, la procédure sera introduite par le biais d’une requête auprès du juge des contentieux de la protection. Vous aurez alors la possibilité de donner en amont votre accord afin que la procédure se déroule sans audience.

 

Pour les litiges supérieurs à 5 000 euros. Dans ce cas, vous devez prendre attache avec un huissier territorialement compétent afin que ce dernier assigne le locataire devant le tribunal pour obtenir la résiliation du bail, et ainsi, son expulsion.

 

Le juge analysera la situation et pourra :

  • Accorder des délais de paiement au locataire.
  • Prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire défaillant.

 

Si le juge ordonne l’expulsion, alors l’huissier enverra un commandement de quitter les lieux au locataire. Ce dernier aura 2 mois pour partir, mais il peut réclamer davantage de délai auprès du juge de l’exécution.

 

Point-clé 4 : l’expulsion du locataire

 

L’expulsion relève de la compétence de l’huissier pour sa mise en oeuvre.

Le jour de l’expulsion, plusieurs situations peuvent se présenter :

  • Le locataire refuse d’ouvrir la porte : l’huissier dresse un procès-verbal constatant son échec et la nécessité de faire appel aux forces de l’ordre.
  • Le locataire est absent : l’huissier peut rentrer dans le logement grâce à l’intervention combinée d’un serrurier et d’une autorité de police, puis dresse un procès-verbal d’expulsion interdisant au locataire de pénétrer dans le logement. Celui-ci est alors affiché sur la porte du logement.
  • Le locataire quitte les lieux : l’huissier dresse un procès-verbal qui inventorie les meubles.

 

💡Si des meubles restent sur place, l’huissier dresse un procès-verbal avec un certain nombre de mentions dont l’inventaire des meubles et la mention du lieu où ils sont déposés.

  

Mémo : qui prévenir en cas d’impayés ?

 

✅Si une personne s’est portée caution : contactez la caution.

✅Si le locataire bénéficie de la garantie Visale : adressez vous à Action Logement pour les informer de la situation d’impayés.

✅Si le locataire bénéficie de la CAF : informez la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) dès 2 mois d’impayés.

✅Vous avez souscrit une Garantie Loyers Impayés (GLI) : prévenez votre assureur suivant les délais et les modalités indiquées dans votre contrat d’assurances.

 

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