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Immobilier neuf ou ancien : quel est le meilleur investissement ?

 

Se lancer dans l’investissement locatif vous fait de l’oeil ? Mais avant de devenir propriétaire bailleur, il faut savoir quel chemin emprunter. Aujourd’hui, nous allons vous parler du premier carrefour : la fiscalité. Et les possibilités sont nombreuses :

  • Le Pinel
  • Le Denormandie
  • Le Bouvard
  • Le Malraux
  • Le cosse ancien

 

Et il en existe d’autres encore ! Quand on cherche le dispositif qui nous convient, on ne sait plus où donner de la tête. Et pourtant, cette étape est essentielle puisqu’elle va déterminer les prochaines années de votre vie d’investisseur immobilier.

 

Néanmoins, deux de ces dispositifs se démarquent : le dispositif Pinel et le dispositif Denormandie. En effet, ces derniers se trouvent être les plus courants lorsqu’il s’agit de réaliser un investissement immobilier pour de la mise en location classique.

 

C’est pourquoi aujourd’hui nous allons nous concentrer sur ces deux mastodontes de l’immobilier qui mènent un duel fracassant dans l’esprit des futurs acquéreurs.

 

Découvrez les avantages et inconvénients de chacun pour établir votre bilan patrimonial.

 

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Le dispositif Pinel

 

Commençons par le dispositif neuf : la loi Pinel. Ce dernier concerne l’achat d’un bien immobilier neuf ou en VEFA (*Vente En Futur État d’Achèvement) qui se situe dans l’une de ces zones :

  • Zone A.
  • Zone A Bis.
  • Zone B1.
  • Zone B2.

 

Avantages

 

Les avantages du dispositif Pinel attirent de nombreux investisseurs. Si vous voulez investir dans un bien immobilier durable sur le long terme, vous avez trouvé votre graal !

 

L’entretien du bien

 

Acheter dans du neuf est certes plus coûteux que de l’ancien, mais c’est surtout se lancer dans un investissement qui n’engagera peu, si ce n’est aucun, frais de “grosses réparations” sur les 10 prochaines années. Cela représente un véritable avantage et un poids en moins dans sa gestion locative : moins de frais de travaux, moins de complications, moins de temps perdu …

 

La plus-value

De plus, le Pinel est un excellent moyen pour faire de la plus-value et avoir une vision pérenne sur l’avenir.

 

Le prix du mètre carré peut être valorisé à la sortie de l’investissement si :

  • Le bien se trouve dans un quartier en restructuration d’une métropole régionale.
  • La métropole en question présente une économie dynamique.
  • La commune investit dans de nouveaux équipements publics.
  • Le solde de population doit être positif.

 

💡 La rentabilité brute annuelle d’un investissement neuf oscille entre 5 et 7%.

 

Inconvénients

 

Néanmoins, avant d’acheter un pinel, il est important de savoir dans quoi on se lance. En effet, bien qu’un logement neuf présente des atouts considérables notamment en termes d’entretien, c’est un investissement qui demande de la patience.

 

Le timing

 

En effet, pour acquérir un bien neuf, prévoyez au minimum 18 mois d’attente pour les délais de construction de l’immeuble.

 

Ce délai peut être réduit si vous tombez avec chance sur un bien remis à la vente peu de temps avant la livraison.

 

L’engagement

 

Il est important de savoir que si vous achetez un logement neuf, vous devrez vous engager à louer le bien entre 6 et 9 ans avant de pouvoir le remettre en vente. Vous pouvez augmenter jusqu’à 12 ans pour une réduction d’impôt plus élevée.

 

Le dispositif Denormandie

 

La loi Denormandie a pour objectif de rénover les logements vétustes grâce à une défiscalisation avantageuse. Le Denormandie correspond à un investissement dans un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation. Pour profiter de ce dispositif, le montant des travaux doit être équivalent à 25% du prix d’achat du bien et améliorer la performance énergétique du bien.

 

Avantages

 

Le timing

Un des premiers avantages à investir dans de l’ancien : le timing. Pas besoin d’attendre plus d’un an pour enfin commencer à faire des bénéfices ! L’opération vous demandera 4 à 6 mois d’attente tout au plus :

  • 2 à 3 mois pour la vente.
  • 2 à 3 mois pour les travaux.

 

Le prix d’achat

 

La loi Denormandie accorde l’opportunité d’acquérir un bien décoté sur le marché d’une ville moyenne bien moins tendu. En effet, acheter de l’ancien revient 15 à 20% moins cher que dans le neuf !

 

La mise en location

 

Un des gros avantages du Denormandie, c’est que vous pouvez trouver tout type d’appartements dans des zones très prisées par les locataires. Vous avez un large panel de choix : du studio au T5, tout existe dans le Denormandie et ce dans toutes les villes concernées par ce dispositif !

 

Ainsi, il est plus facile de trouver un/des locataire/s lorsqu’on est bailleur d’un logement ancien, puisqu’on peut proposer une habitation très bien située.

 

Inconvénient

 

Les travaux

 

C’est sûrement le mauvais côté du Denormandie : le montant des travaux. Acheter un logement ancien, c’est certes acheter moins cher, mais c’est assumer des frais de travaux potentiellement plus récurrents qu’en pinel.

 

L’engagement

 

Tout pour du neuf, si vous souhaitez bénéficier de la loi Denormandie, vous devez vous engager à louer le bien entre 6 à 9 ans. Vous pouvez augmenter jusqu’à 12 ans pour une réduction d’impôt plus élevée.

 

En bref

 

Il reste un dernier point que nous n’avons pas encore abordé : la réduction d’impôt. Que ce soit du neuf ou de l’ancien, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 12 à 21% du prix de revient TTC.

 

Pour résumer, le pinel vous assure un investissement sans travaux mais plus long et plus coûteux. Le Denormandie, quant à lui, est une opération rapide dans le temps mais avec des travaux à financer et à gérer.

« Revenus locatifs et défiscalisation immobilière »

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