⏱ Temps de lecture : 7 minutes

Acheter un bien immobilier soumis à la loi de 1948

 

Avant de se lancer dans l’investissement locatif, il est important de bien se préparer en amont. Cela consiste notamment à prendre le temps d’établir son budget, choisir éventuellement le dispositif de défiscalisation qui nous correspond, réfléchir à l’endroit où l’on veut investir, etc … en conclusion, se renseigner. 

 

Lors de vos recherches, il est possible que vous trouviez une annonce précisant “Bail soumis à la loi de 1948”. Même si ce type d’annonce est aujourd’hui de plus en plus rare, il est important de savoir ce dont il s’agit. 

 

La loi de 1948 a été instaurée pour palier à la crise du logement qui a suivi les deux guerres. Le gouvernement avait alors fait voter une loi qui concernait les logements construits avant le 1er Septembre 1948 dans certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes.

 

Cette loi avait pour objectif de renforcer la protection accordée au locataire et ce, en plusieurs points. Faites avec nous un tour d’horizon de cette loi côté propriétaire et côté locataire.

 

Du côté du bailleur

 

En raison de la protection toute particulière dont bénéficie le locataire soumis à un bail “loi de 1948”, l’acquisition d’un tel bien immobilier se fait généralement à un prix inférieur au prix de marché. 

 

La décote sur le prix de vente prend en compte plusieurs critères alternatifs ou cumulatifs, à savoir :

  • Le niveau du loyer.
  • Le profil des locataires.
  • La situation géographique du bien.

 

Ce prix avantageux implique une contrepartie : la protection du locataire. Tant pendant la durée du bail, avec des loyers souvent bien inférieurs au prix du marché, qu’à la fin du bail, avec le droit au maintien dans les lieux. 

 

Du côté du locataire

 

Nous allons parcourir les différentes particularités des baux “loi de 1948”. 

 

Les logements concernés

 

Les baux dits “loi de 1948” concernent les seuls locataires entrés dans les lieux avant le 23 décembre 1986. Ainsi, un logement construit avant le 1er septembre 1948 mais loué postérieurement au 23 décembre 1986 n’est pas soumis à ce bail spécifique. 

 

Le montant maximum de loyer

 

Les logements soumis à la “loi de 1948” font l’objet d’un classement suivant leur niveau de confort et d’équipement. La catégorie ainsi retenue détermine le montant maximum de loyer que le propriétaire peut exiger. 

 

Ce classement est établi spécifiquement pour chaque logement indépendamment de l’immeuble qui peut regrouper des logements de qualités très différentes. 

 

Catégorie du logement

Caractéristiques du logement

II A

– Il est situé dans une construction en matériaux de très bonne qualité

– Il dispose d’un WC particulier, d’une salle de bains et du chauffage central

II B

Il est situé dans une construction en matériaux de bonne qualité, souvent dépourvue d’ascenseur

II C

– Il est situé dans une construction en matériaux de bonne qualité mais d’aspect ordinaire, et habituellement dépourvue d’ascenseur.

– Il dispose rarement de plus de 4 pièces principales

III A

Il est situé dans une construction en matériaux de qualité médiocre, mais à l’isolation phonique et thermique satisfaisante

III B

Il est situé dans une construction de qualité médiocre et présentant certains vices (humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes)

IV

Il est situé dans une construction en matériaux défectueux ou dans un immeuble dépourvu de tout équipement (aucun WC, ni dans le logement, ni dans l’immeuble)

 

 

💡 Le loyer pourra faire l’objet d’une augmentation annuelle ou ponctuelle suivant une procédure précise et en respectant des plafonds réglementaires fixés chaque année. 

💡 Afin de pouvoir louer son bien immobilier au prix du marché, le propriétaire peut décider de vouloir sortir du carcan restrictif de la loi de 1948. Pour cela, il peut suivre une procédure spécifique avec “un bail de sortie progressive de la loi de 1948”. Il s’agit de la signature d’un bail entre le propriétaire et le locataire pour une durée de 8 ans. A l’issue de cette période, le propriétaire et le locataire signeront un nouveau bail avec un loyer correspondant au prix du marché. 

 

Seuls les logements en catégorie II B ou II C peuvent bénéficier de cette procédure de sortie. 

 

Le droit au maintien dans les lieux

 

À la fin du bail. Toute la spécificité des baux “loi de 1948” repose sur la protection accordée aux locataires en fin de bail. En effet, ceux-ci bénéficient d’une mesure protectrice à l’expiration du bail et qui est appelée “le droit au maintien dans les lieux”. ✅ Cela permet au locataire de rester dans le logement sans limite de durée et sans avoir à rédiger un nouveau bail. 

 

Le propriétaire peut donner congé à son locataire dans deux situations : 

  • Reprise du logement pour y habiter
  • Reprise du logement pour réaliser certains travaux

Dans ces 2 hypothèses, le propriétaire devra suivre une procédure légale stricte incluant généralement l’obligation de proposer une offre de relogement. 

 

Au décès du locataire. Lorsque le locataire vient à décéder, le bail est automatiquement résilié. Toutefois, la particularité des baux dits “loi de 1948” est de prévoir un transfert du droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée au profit de : 

  • L’époux ou partenaire de Pacs du locataire. 
  • Ses enfants mineurs jusqu’à leur majorité, ses ascendants et les personnes handicapées à sa charge, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’1 an. 

 

Abandon du domicile par le locataire. Il existe enfin une troisième situation à laquelle le propriétaire peut être confronté : l’abandon du domicile par son locataire. Dans une telle hypothèse, le bail est résilié automatiquement.

 

Si le logement est vacant, le propriétaire peut alors décider de louer son bien immobilier à un autre locataire. Le bail sort alors du dispositif de la loi de 1948. 

 

Si le logement reste occupé après le départ du locataire, et malgré la résiliation du bail, il existe un transfert du droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée au profit de : 

  • L’époux ou partenaire de Pacs du locataire. 
  • Ses enfants mineurs jusqu’à leur majorité, ses ascendants et les personnes handicapées à sa charge, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’1 an. 

 

« Revenus locatifs et défiscalisation immobilière »

Suivez l'actualité des Corsaires !

Vous êtes bien inscrit à la Newsletter des Corsaires !