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Investissement locatif : quelle assurance pour mon prêt immobilier ?

 

Vous avez trouvé l’appartement parfait pour votre investissement locatif et désormais, il est temps d’organiser le financement de votre acquisition (voir notre article dédié). Mais avant de vous octroyer votre prêt, la banque exigera quasiment systématiquement une assurance emprunteur.

 

Qu’est-ce que l’assurance emprunteur ? 

 

L’assurance emprunteur a vocation à prendre en charge le remboursement des mensualités de prêt (ou du capital restant dû) dans certaines situations :

  • Décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
  • Invalidité permanente (totale ou partielle)
  • Incapacité temporaire de travail (totale ou partielle)
  • Perte d’emploi

 

💡 L’assurance emprunteur est une garantie pour le prêteur qui est certain d’être remboursé et pour l’emprunteur qui n’aura pas à payer ses mensualités de prêt lors de la survenance de l’un de ces évènements (suivant les garanties souscrites).

 

Quelles garanties choisir ? 

 

Votre banque va étudier l’opération à financer (résidence principale ou investissement locatif), votre statut professionnel (salarié, indépendant ou fonctionnaire) et le type de crédit demandé (emprunt amortissable, in fine, etc …).

 

Puis, votre banque fixera les principales caractéristiques du contrat d’assurance :

  • Les garanties minimum à souscrire : le décès, l’invalidité, l’incapacité, etc …
  • La durée minimum des garanties : jusqu’à la fin du prêt, un âge déterminé, etc …
  • Les quotités dans lesquelles l’emprunteur devra être assuré : partiellement ou en totalité.

 

💡 Ces informations sont communiquées par la banque au candidat emprunteur au travers de 3 documents :

  • La fiche standardisée d’information au moment de la première simulation financière. Elle précise les garanties proposées et le coût associé.
  • La notice d’information qui énumère les risques garantis et précise le fonctionnement de l’assurance emprunteur.
  • La fiche personnalisée qui décrit précisément les garanties exigées par le préteur.

 

Quel assureur choisir ? 

 

L’organisme bancaire va proposer à l’emprunteur de souscrire à un “contrat groupe”. Il s’agit d’une assurance négociée dans le cadre d’un contrat collectif.

 

💡 Avec un contrat groupe, les cotisations sont constantes.

 

A l’opposé, l’emprunteur peut décider de recourir à un “contrat individuel”.

 

💡 Avec un contrat individuel, les cotisations peuvent être payées sous forme d’une prime unique, d’une prime proportionnelle au capital restant dû ou encore d’une prime constante.

 

La recherche d’une assurance emprunteur doit débuter dès le dépôt du dossier de prêt. Vous pouvez pour cela solliciter :

  • Votre banque, pour le contrat groupe.
  • Un assureur.
  • Un courtier en assurances.

 

Comment changer d’assurance emprunteur en cours de crédit ? 

 

En qualité d’emprunteur, vous êtes libre de choisir l’assurance de votre choix dès lors que le niveau de garanties est équivalent à l’assurance proposée par la banque.

 

Ce choix peut s’opérer :

  • Jusqu’à la signature de l’offre de prêt.
  • Dans la première année de l’offre de prêt : vous pouvez substituer au contrat d’assurance en cours un contrat alternatif.
  • A chaque échéance annuelle du contrat.

 

💡 La substitution doit être acceptée par le prêteur pour devenir effective. Il est dans l’obligation d’accepter dès lors que le contrat alternatif présente le même niveau de garanties que le contrat d’assurance initial.

 

FOCUS

 

Les risques assurés par la garantie sont les suivants.

Le décès.
Si l’assuré décède, l’assureur rembourse le capital restant dû au prêteur. 

 

La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA).
Si l’assuré a besoin de l’aide d’une tierce personne pour tous les actes de la vie courante (se laver, manger, …), l’assureur rembourse le capital restant dû au prêteur. 

 

L’invalidité permanente totale ou partielle (IPT/IPP).
Si l’assuré devient inapte à exercer son activité professionnelle (ou toute autre activité lui procurant des revenus), suivant les garanties souscrites, l’assureur prendra en charge le paiement des mensualités d’emprunt, en totalité ou en partie. Une option peut également être souscrite ce qui provoquera le versement du capital restant dû au prêteur par l’assureur. 

 

💡 L’état d’invalidité doit être reconnu par l’assureur selon une méthode d’évaluation mentionnée dans le contrat d’assurance. A défaut, il n’y aura pas de prise en charge possible au titre de cette garantie.

 

L’incapacité temporaire totale (ITT).
Si l’assuré est inapte à exercer son activité professionnelle (ou toute autre activité lui procurant des revenus) par suite d’une maladie ou d’un accident, l’assureur peut prendre en charge le paiement des mensualités. 

 

Les exclusions de garantie 

 

Tous les contrats d’assurance comportent des clauses d’exclusion de garanties.

 

💡 Nous vous invitons à lire attentivement votre contrat et toutes ces clauses qui sont clairement indiquées.

 

Dans quelles proportions souscrire la garantie ?

 

Généralement, la couverture minimale requise est de 100% sans pouvoir aller au-delà de 200%.

Dans le cas de co-emprunteurs, vous pouvez soit souscrire une assurance égale sur chaque tête (100% par exemple, ou 50% chacun) ou au contraire prévoir une assurance avec des taux différenciés (par exemple 50% sur la tête du 1er co-emprunteur et 100% sur la tête du second).

 

Qu’est-ce que le questionnaire médical ou questionnaire de santé ?

 

Lors de sa demande d’assurance, le futur assuré doit remplir un questionnaire médical : maladies, opérations et autres accidents doivent être mentionnés. A l’aide de ce document, transmis à la compagnie d’assurances sous pli cacheté, l’assureur établira son évaluation du risque et donc la prime associée. 

 

💡 Si vous faites de fausses déclarations ou des omissions volontaires, vous risquez de voir l’assureur refuser de prendre en charge le paiement des mensualités de prêt ou le versement du capital restant dû.

 

 

« Revenus locatifs et défiscalisation immobilière »

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