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Tout savoir sur l’avant-contrat

 

Pour acquérir un bien immobilier, l’étape de l’avant-contrat est incontournable ! Parfois rédigé par l’agence immobilière, sa rédaction est plus généralement confiée au Notaire. L’assistance de ce dernier est ainsi primordiale tout au long du processus d’acquisition et son accompagnement perdurera jusqu’à la signature de l’acte définitif

 

De nombreuses questions peuvent se poser. Qu’est-ce qu’un ”avant-contrat” ? Comment se déroule la rédaction ? Quels documents sont nécessaires ? Quelles sommes sont à verser ? Existe-t-il des conditions suspensives ? 

 

Découvrez toutes les réponses à ces questions dans notre article du jour !

 

Qu’est-ce qu’un avant-contrat ?

 

Il existe 2 types d’avant-contrat :

Il s’agit d’un contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien et l’acheteur à l’acquérir. 

  • La promesse unilatérale de vente

Dans cette hypothèse, le vendeur s’engage à vendre son bien tandis que l’acheteur dispose d’une option d’acheter ou non dans un délai convenu.

 

💡 Si l’acheteur décide de ne pas lever l’option, sans considération des conditions suspensives, le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation versée au moment de la signature de l’avant-contrat.

 

L’avant-contrat permet de préparer la signature de l’acte définitif. Il est donc essentiel de le préparer avec la plus grande attention et de se faire conseiller. 

 

Les documents à fournir 

 

Avant de signer l’avant-contrat, il convient de réunir un certain nombre de documents et certains d’entre eux seront annexés à l’acte. Parmi ces pièces, on retrouve :

 

  • Votre état-civil complet : pièce d’identité, contrat de mariage ou de pacs,  
  • Les diagnostics techniques : Superficie carrez, Diagnostic de Performance Energétique (DPE), Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), Etat de l’installation intérieure d’électricité et/ou de gaz, Etat des Risques et Pollution (ERP), …
  • Les documents relatifs à la copropriété, le cas échéant : règlement de copropriété, derniers PV d’assemblée générale, pré état daté, carnet d’entretien, notice d’information, …

 

Dès lors que tous les éléments sont réunis, il est possible de débuter la rédaction du contrat qui sera régularisé entre vendeur et acquéreur. 

 

Le contenu de l’avant-contrat

 

La rédaction de l’avant-contrat consiste à réunir dans un acte toutes les informations relatives aux parties à l’acte, au bien immobilier objet de la vente et aux conditions de celles-ci telles qu’elles ont été définies entre vendeur et acquéreur. Ces informations sont communiquées par les signataires de l’acte et appuyées par les pièces constituant le dossier. 

 

Les informations relatives aux parties à l’acte

L’avant-contrat mentionne l’état civil détaillé du vendeur et de l’acquéreur : nom, prénom, adresse, situation familiale (célibataire, divorcé, pacsé, veuf). 

 

Les informations relatives au bien immobilier concerné

Il s’agit de décrire avec précision le bien immobilier objet de l’avant-contrat. 

  • Adresse et références cadastrales.
  • Désignation précise du bien : type de bien, nombre et composition des pièces, étage, terrain attenant, …
  • Effet relatif indiquant comment le vendeur à l’acte était lui-même devenu propriétaire. 
  • Mention, le cas échéant, des servitudes et autres droits qui grèvent le bien vendu (exemple : hypothèque).

 

Les informations relatives à la vente

Dans cette partie, il s’agit d’indiquer les conditions de la vente, à savoir : 

  • Le prix de vente et les modalités de paiement. 
  • Le montant des honoraires de l’agence immobilière, le cas échéant. 
  • La durée de validité et la date limite de signature de l’acte de vente définitif. 
  • Le montant du dépôt de garantie (ou de l’indemnité d’immobilisation). 
  • La situation du bien précisant si le bien est libre ou au contraire déjà loué. 

 

Les clauses suspensives

Les clauses suspensives permettent à l’acquéreur de pouvoir sortir du contrat sans pénalité financière.

 

Ainsi, les conditions suspensives pourront soumettre la signature de l’acte de vente définitif à la réalisation (ou l’absence de réalisation) de différentes hypothèses. Exemples :

  • L’obtention d’un crédit immobilier.
  • L’absence de préemption de la mairie. 
  • L’absence de servitude.
  • L’obtention d’un permis de construire.
  • La purge des hypothèques par le vendeur. 
  • L’absence de préemption du locataire qui occupe le bien. 
  • La réalisation d’une vente immobilière en cours et qui est nécessaire pour le financement de l’acquéreur. 

 

Et après ?

 

Les sommes à verser

Lors de la signature du compromis, il est coutume que l’acquéreur verse une somme comprise entre 5 et 10% du prix de vente. Le notaire conserve cette somme sur un compte séquestre : elle sera débloquée au moment de la signature de l’acte authentique et s’imputera sur le prix de vente à verser par l’acquéreur.

Si la vente ne se réalise pas, en raison des conditions suspensives, cette somme est remboursée à l’acquéreur.

 

Lors de la signature d’une promesse unilatérale de vente, une indemnité d’immobilisation comprise généralement entre 5 et 10% du prix de vente est versée par l’acquéreur auprès du notaire. Cette indemnité est la contrepartie financière de la réservation du logement par le vendeur au profit de l’acquéreur, pendant toute la durée de l’avant-contrat. 

 

Le délai de rétractation

L’avant-contrat est notifié à l’acquéreur : remise en main propre ou envoi par Lettre Recommandée avec Avis de Réception (LRAR par voie postale ou électronique). 

 

Alors que le vendeur est engagé dès la signature de l’avant-contrat, cette notification fait courir un délai de rétractation au profit de l’acquéreur. Ce dernier dispose d’un délai de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente. Ce délai commence à courir dès le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée. 

 

Ce délai de rétractation permet à l’acquéreur de se retirer de la vente sans pénalité financière. S’il souhaite user de cette faculté, il doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. 

 

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