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Quelles sont les garanties lors de l’achat d’un logement ?

 

Acheter un logement ne se fait pas du jour au lendemain et est souvent le fruit d’un long processus. C’est une décision qu’il faut mener avec beaucoup de discernement au vu des dépenses considérables qu’elle engendre. Et ainsi s’assurer de réaliser un investissement rentable et durable.

 

Devenir propriétaire bailleur est une étape importante. Elle peut ainsi autant être synonyme d’excitation que d’angoisse. En effet, des inquiétudes peuvent persister. Et l’une d’entre elles : les vices cachés !

 

Ces derniers sont définis selon l’article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ». Lire la loi

 

Mais au-delà même des vices cachés à proprement parler, que faire si l’on découvre un problème après avoir acheté le bien immobilier ? L’acquéreur bénéficie-t-il de garanties ?

 

Découvrez avec nous quels sont les outils qui ont été mis en place par le Législateur pour accompagner l’acquéreur d’un bien immobilier et ainsi pallier toute difficulté.

 

Logement neuf : quelles garanties ?

 

🔎 Définition. Un logement est considéré comme neuf lorsque sa construction a été achevée depuis moins de 5 ans et qu’il n’a pas été habité pendant cette période.

 

La plupart des logements neufs sont vendus “sur plan” ou en d’autres termes par le biais d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA).

 

En raison de la nature particulière de cet achat qui consiste à acquérir un bien immobilier non encore construit, le Législateur est venu renforcer la protection de l’acquéreur.

 

  • Si le logement reste inachevé, quelles sont les garanties de l’acquéreur ?

 

Le Législateur oblige le promoteur à fournir une garantie en pareille situation, laquelle peut prendre deux formes :

  • Soit une garantie financière d’achèvement : généralement, cette garantie est donnée par une banque, une société de caution mutuelle ou encore un assureur. Le garant s’engage à verser les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du promoteur.
  • Soit une garantie de remboursement : elle prend généralement la forme d’une caution solidaire avec le promoteur. En cas de défaillance de ce dernier, la caution s’engage à rembourser à l’acquéreur les sommes versées.

 

  • Si le logement est achevé, quelles sont les garanties de l’acquéreur ?

 

Deux étapes clés :

  • La réception des travaux : elle s’effectue entre le vendeur et les différents entrepreneurs. Elle est le point de départ de nombreux délais, aussi, il est conseillé à l’acquéreur d’obtenir une copie du procès-verbal de réception.
  • La livraison : elle consiste en la remise des clés par le vendeur à l’acquéreur. Toutes les anomalies par rapport au plan doivent être répertoriées. L’acquéreur dispose encore d’un mois après la livraison pour notifier par lettre recommandée les autres anomalies.

 

Garantie Description
La garantie décennale

Cette garantie est la plus importante. Elle couvre l’acquéreur pendant 10 ans pour les dommages compromettant la solidité de l’immeuble ou les dommages qui rendent l’immeuble impropre à l’usage initial. 

 

💡 En cas de dommages relevant de cette garantie, l’acquéreur est indemnisé par l’assurance sans avoir à attendre que le tribunal se prononce.

La garantie de bon fonctionnement Cette garantie vous protège pendant 2 ans. Elle vous couvre des désordres qui affectent l’équipement du logement (robinetterie, chaudière, etc.).
La garantie de parfait achèvement Cette garantie couvre le nouveau propriétaire s’il signale des désordres en respectant un délai d’un an à partir de la réception.
La garantie de surface Il existe une tolérance de 5% entre la surface vendue et la surface réelle. En deçà de ce seuil, l’acquéreur ne dispose d’aucun recours. Au-delà, il dispose d’une action en diminution du prix, laquelle peut être demandée en justice dans l’année suivant la livraison.
La garantie de l’isolation phonique Cette garantie joue à l’égard du premier occupant des lieux et peut être exercée dans le délai d’un an. L’acquéreur peut agir contre le promoteur pour effectuer les réparations nécessaires pour atteindre les exigences acoustiques et phoniques prévues dans la réglementation. 

Tableau descriptif des garanties de l’acquéreur après l’achat d’un logement neuf

 

Logement ancien : quelles garanties ?

 

🔎 Définition. Un logement est considéré comme ancien lorsqu’il ne rentre pas dans la catégorie des logements neufs.

 

Prenez soin de visiter le bien à de multiples reprises lorsqu’il s’agit d’un logement ancien. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel du bâtiment. Ce dernier pourra inspecter les lieux avec précision. Il connaît les potentiels problèmes qui peuvent survenir et être onéreux. De plus, il pourra vous fournir un devis pour les travaux à venir.

 

Il est important de savoir que dans l’ancien, l’acheteur ne dispose d’aucune garantie. Il acquiert le bien en l’état et admet le connaître puisqu’il l’a visité. Sauf à ce que le vendeur ait sciemment caché un défaut : il y aura alors lieu d’appliquer la réglementation relative aux vices cachés.

 

⚠️ Dans l’ancien, on considère que la meilleure protection de l’acheteur est d’être bien informé sur l’immobilier qu’il achète.

 

Pour assurer un bon échange des informations, le vendeur est dans l’obligation de fournir différents documents sur l’état du bien. Découvrez ci-dessous un tableau des principaux points de repères :

 

Document Description
La superficie avec la loi Carrez

La loi Carrez précise que si la surface est inférieure à 5% de la superficie indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur peut exiger une baisse du prix au vendeur.

 

💡 La baisse de prix demandée doit être proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants.

 

⚠️ ️ L’acquéreur dispose d’un délai d’un an pour faire cette demande.

Les diagnostics techniques

Le vendeur est tenu de fournir le dossier de diagnostics techniques. 

Ce dernier regroupe tous les diagnostics obligatoires, qui sont fonction de la situation spécifique de chaque bien. On retrouve notamment :

  • Le diagnostic amiante.
  • Le diagnostic termites.
  • Le diagnostic de l’installation électrique et de gaz.
  • Le constat des risques d’exposition au plomb.
  • L’état des risques de pollution.
  • Le diagnostic d’assainissement.
  • L’étude de sol.
  • L’information mérule.
  • L’état des nuisances sonores aériennes.
Les éléments de la copropriété, le cas échéant

Le vendeur est dans l’obligation de fournir à l’acheteur les éléments financiers de la copropriété et également les documents suivants : 

  • Le règlement de copropriété
  • La fiche synthétique de la copropriété
  • L’état descriptif de division et les actes les modifiant
  • Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 années précédentes.
  • Le montant susceptible d’être dû au syndicat des copropriétaires par l’acheteur
  • L’état global des impayés de charges
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble

Tableau descriptif des documents que le vendeur doit fournir à l’acheteur pour la vente d’un logement ancien

 

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