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Comment vendre un logement occupé ?

Globalement, il est possible de définir 2 profils de propriétaires investisseurs

  • Ceux qui n’investissent qu’une fois pour s’assurer des compléments de revenus à la retraite ou qui souhaitent louer le bien à un proche.
  • Ceux qui investissent une première fois puis réalisent une plus-value avant de réinvestir immédiatement dans un bien immobilier plus grand. Ou alors dans plusieurs biens immobiliers. 

Quel que soit le profil, il est possible que le projet de mettre en vente arrive en cours de bail. Alors, une question légitime se pose : le propriétaire a-t-il le droit de vendre son logement alors que celui-ci est encore habité par un locataire ?

Soyez rassuré, la réponse est oui !

Pour vendre un logement habité par un locataire, il existe 2 options : 

  • Vendre le logement libre : c’est-à-dire demander au locataire de quitter les lieux pour vendre le bien libre de toute occupation. 
  • Vendre le logement occupé : c’est-à-dire garder le locataire en place.

Chacune de ces options entraîne différentes formalités. Découvrez avec nous tout ce qu’il faut savoir pour vendre un logement avec un bail en cours.

Les délais à respecter

Pour donner congé à votre locataire en raison de la vente du bien immobilier qu’il occupe, vous devez respecter un délai précis :

  • En location vide : vous devez envoyer le congé pour vendre minimum 6 mois avant l’échéance du bail de location.
  • En location meublée : vous devez envoyer le congé pour vendre minimum 3 mois avant la fin du bail de location.

Si vous êtes dans les délais, le locataire ne dispose pas nécessairement d’un droit de préemption. Mais cela ne vous empêche en rien de lui proposer d’acquérir le bien immobilier, il pourrait très bien être un acquéreur potentiel.

💡 Vous devez envoyer le congé pour vendre par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Et si on est hors délai ?

Si la date de fin du bail est trop proche ou trop éloignée pour envoyer le congé pour vente à votre locataire, vous n’avez que 2 solutions : 

  • Passer votre tour et attendre le bon “timing”..
  • Vendre le logement occupé (c’est-à-dire avec le locataire en place).

Vendre le logement loué

Ne vous méprenez pas, vendre un logement déjà loué a aussi ses atouts. En effet, vous pouvez attirer des potentiels acheteurs avec un argument conséquent : ils n’auront pas besoin de chercher un locataire et toucheront immédiatement des loyers, ce qui veut dire pas de vacance locative.

Cet argument de vente est de force si le loyer convenu avec votre locataire est au bon prix et si ce dernier est un bon payeur et respecte le logement. 

Les formalités

Vendre un logement occupé présente un avantage et pas des moindres : cela n’engendre pas de contraintes particulières

Vous n’avez pas besoin d’envoyer de lettre à votre locataire. 

Vous devrez simplement vous assurer que l’habitant dispose bien d’un bail de location en bonne et due forme. 

⚠️ Il est évident qu’il vous sera très difficile voire impossible de vendre un logement occupé par un locataire sans droit ni titre, ou avec lequel vous êtes en pleine procédure d’impayés. 

Prévenir le locataire

Prévenir le locataire n’est pas obligatoire car la vente ne l’affecte en rien. Néanmoins, rien ne vous empêche de le tenir au courant du changement de propriétaire. En particulier si vous gériez le bien vous-même et êtes en contact direct avec lui. 

Vous devez lui communiquer les coordonnées du nouveau propriétaire afin qu’il puisse procéder au règlement du loyer sur le compte bancaire de ce dernier. 

Concernant la décote appliquée au prix de vente d’un logement occupé, découvrez un article intéressant sur le sujet : cliquez ici

Vendre le logement vide

La plupart des ventes immobilières se font libres de toute occupation. 

Les formalités

Pour pouvoir vendre votre logement vide, vous êtes contraint de donner congé au locataire. Pour cela, vous devez respecter les délais mentionnés précédemment dans l’article. 

Pour ce faire, vous devez lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou faire appel aux services d’un huissier.  

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Le droit de préemption

Dans certaines circonstances, le locataire dispose d’un droit de préemption. Ce dernier stipule que le locataire est ”prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement”. [service-public.fr] Il s’agira généralement de l’hypothèse de la vente d’un bien à la découpe. 

Ce droit de préemption est ouvert pendant un délai de 2 mois. Au-delà, le locataire perd son statut prioritaire. 

Modèle de lettre : donner congé à son locataire pour vendre

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