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Vente en viager : tout ce qu’il faut savoir

Beaucoup de propriétaires bailleurs ont choisi d’investir dans l’immobilier pour s’assurer un complément de revenus à la retraite, ou encore pour bénéficier d’une réduction d’impôts pendant les premières années de leur acquisition. 

Dans d’autres hypothèses, le propriétaire va avoir besoin de vendre son bien immobilier pour en retirer des revenus et/ou un capital. 

Vendre son bien immobilier de manière “classique” ne répond pas à cet objectif.  Et la vente en viager devient alors le moyen idéal. Permettant ainsi de vendre son investissement immobilier mais également de continuer à percevoir chaque mois un revenu, et ce, jusqu’à la fin de sa vie. 

Découvrez avec nous en quoi consiste précisément cette vente en viager, comment se déroule le paiement, la fiscalité liée et les pour et contre de cette vente.

En quoi consiste une vente en viager ?

La vente en viager consiste à vendre la propriété d’un bien immobilier à un acheteur qui versera tous les mois au(x) vendeur(s) une compensation convenue jusqu’à son(leur) décès. L’acheteur deviendra le propriétaire après le décès du vendeur (ou du survivant des vendeurs, le cas échéant). Ainsi, le bailleur se garantit des rentes jusqu’à son décès tout en vendant la propriété de son bien. 

💡 Dans le cas d’une vente en viager, le vendeur est appelé crédirentier car il est le créancier de la rente et l’acheteur débirentier car il est le débiteur de la rente.

On appelle cette vente “viagère” car le paiement convenu devra être versé au propriétaire jusqu’à son décès. Les conditions de paiement varient selon le nombre de propriétaires : 

  • Une vente à “une tête” : une seule personne est propriétaire du bien. Le paiement se maintient jusqu’à son décès.
  • Une vente à “deux têtes” : deux personnes sont propriétaires du bien. Le paiement se maintient jusqu’au décès des deux personnes. 

En tant que propriétaire, il est possible de vendre en viager et ce peu importe son âge. Cependant, ce type de vente est le plus souvent destinée aux personnes âgées. En effet, un individu jeune et en bonne santé ne trouvera jamais d’acquéreur en viager.

Pour pouvoir vendre en viager, il existe un critère obligatoire : le décès du vendeur doit être imprévisible. Par exemple, il est impossible de vendre en viager pour une personne très malade ou mourante puisque son décès devient prévisible et qu’un acheteur mal intentionné pourrait en profiter. 

💡 Si le crédirentier décède dans les 20 jours suivants la signature de l’acte de vente, celle-ci est considérée comme non valable. 

La vente en viager peut se faire sous 2 dispositions :

  • Vendre le bien immobilier libre
  • Vendre le bien immobilier occupé

Vendre le logement libre

Vendre en viager libre est plus avantageux pour l’acquéreur. En effet, comme il n’y a aucun locataire en place, ce dernier peut librement disposer du logement dès la signature de la vente. 

Cela rend la loterie moins risquée et plus rentable puisque l’achat est utile immédiatement.

Ainsi, il peut soit mettre le bien en location pour toucher des loyers mensuels soit l’occuper lui-même.

Vendre le logement occupé

La plupart du temps, la vente en viager est “occupée” par son propriétaire vendeur. Ainsi, cette vente permet au propriétaire de continuer à occuper le bien, sa vie durant, tout en percevant un capital et/ou une rente. 

Dans ce cas de figure, l’acquéreur ne disposera du bien qu’au décès du crédirentier.

Comment se déroule le paiement ?

Le paiement d’une vente en viager est un peu particulier. En effet, à l’inverse d’une vente classique, le versement ne se fait pas de manière instantanée mais de manière mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Mais alors, comment calculer cette somme ? 

Calculer la rente

Calculer la rente exacte est complexe. L’idée est de calculer combien l’acquéreur doit payer par mois en prenant en compte l’espérance de vie moyenne pour que ce dernier paye l’intégralité de la valeur du bien au décès du vendeur.

Néanmoins, la durée d’une vie ne peut pas être prédite avec précision. Si le vendeur vit plus longtemps que prévu, alors l’acheteur paiera davantage que nécessaire et inversement. 

Ainsi, pour réaliser ce calcul, il faut prendre en compte l’âge et le nombre de propriétaires. 

Le bouquet

En plus du versement régulier, un bouquet est très souvent demandé. Ce dernier correspond à une certaine somme d’argent demandée par le vendeur dès la signature de l’acte de vente. Évidemment, le montant du bouquet va influer sur le montant de la rente. S’il n’y a pas de bouquet, la rente sera plus importante. Et inversement. 

Pourquoi vendre en viager

Côté vendeur

Pour le crédirentier, une vente en viager revient à avoir un revenu complémentaire pour vivre plus aisément. De plus, pour les couples sans enfant, cela représente l’opportunité de régler la question de la succession du bien tout en améliorant son quotidien.

Côté acheteur

La vente en viager représente l’opportunité pour l’acquéreur d’obtenir une propriété immobilière à prix qui peut être largement réduite par rapport au marché.

Par exemple, si le vendeur propose son logement à 600€ par mois et qu’il décède au bout d’un an, le bien ne lui aura coûté seulement : 600 x 12 : 2 400€. 

Néanmoins, acheter en viager est une loterie puisque la date de décès du vendeur est imprévisible. Ainsi, le bien immobilier peut revenir moins cher qu’il ne l’aurait été en vente classique tout comme il peut revenir plus onéreux si le vendeur ne décède que longtemps après la mise en vente.

Modèle de lettre : donner congé à son locataire pour vendre

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