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Comment vendre un bien qui appartient à une SCI ?

L’immobilier est l’investissement préféré des français. Devenir propriétaire investisseur est une aventure pleine de rebondissements. Acheter, trouver un locataire, entretenir le bien, revendre en espérant réaliser une plus-value, le quotidien d’un propriétaire bailleur est riche d’enseignements. 

Certains investisseurs vont réaliser leur investissement “en nom propre”, c’est-à-dire qu’ils achètent le bien en leur qualité de personne physique. D’autres vont utiliser le véhicule juridique de la Société Civile Immobilière (SCI).

💡 Une SCI est une société dont le capital est détenu par au moins 2 personnes. Cette société a pour objectif d’acheter un ou plusieurs logements. La loi n’impose pas de capital social minimal.

Vendre un bien rattaché à sa SCI soulève certains particularismes. Découvrez dans cet article les étapes à suivre pour vendre un bien qui appartient à une Société Civile Immobilière. 

Comment vendre un bien en SCI ?

Pour vendre un bien appartenant à une SCI, il existe 2 scénarios possibles : 

  • Vendre l’immeuble détenu par la SCI.
  • Vendre les parts sociales que le propriétaire possède dans la SCI.

Ainsi, en fonction de la situation, le vendeur n’est pas le même. Dans le cas d’une vente d’immeuble détenu par la SCI, on considère que la société est le vendeur. Dans le cas d’une vente de vos parts sociales, alors on considère que vous êtes le vendeur. 

C’est pourquoi il existe deux démarches différentes en fonction de la situation. 

« Je veux vendre un immeuble détenu par la SCI »

En général, pour vendre un immeuble, vous devez obtenir l’accord de la totalité des associés de la société.

Monter une Société Civile Immobilière présente un avantage majeur : cette dernière laisse une grande liberté. En effet, les associés sont libres d’organiser la répartition des pouvoirs dans les statuts de la société. 

C’est pourquoi l’étape de la rédaction des statuts de la société est une étape capitale. Cette dernière s’avère déterminante pour l’avenir lorsqu’une décision d’aussi grande importance est à prendre par exemple. 

Il faut porter une grande attention à la répartition des pouvoirs et de préférence, éviter les deux extrêmes :

  • Imposer la totalité des voix des associés pour chaque décision peut s’avérer contre-productif.
  • Accorder trop de pouvoir à un seul des associés peut en revanche être source de nombreux conflits, en particulier en cas de désaccord. La société ne doit pas ressembler à une “dictature”.

Ainsi, en fonction de la rédaction des statuts de la SCI, vendre un bien peut se faire suivant différentes modalités :

  • La majorité des voix des associés peut suffire et non nécessiter obligatoirement la totalité.
  • Si un pouvoir décisionnaire a été accordé au gérant, alors obtenir son seul accord est suffisant pour vendre le bien immobilier.

« Je veux céder mes parts sociales »

Être associé dans une société signifie être propriétaire de parts sociales. 

Généralement, la SCI revêt un caractère familial. C’est pourquoi vendre ses parts sociales à une personne extérieure à la famille concernée peut être un sujet sensible. La cession des parts sociales est ainsi quasiment systématiquement encadrée par des conditions prévues au terme des statuts et qu’il est impératif de respecter. 

Généralement, la cession des parts sociales d’une SCI va suivre le processus suivant : 

  • Notifier le projet de cession aux associés via un courrier recommandé ou par acte d’huissier.
  • Convoquer une assemblée générale des associés. 
  • Tenir l’assemblée générale qui approuvera (ou non) la cession
  • Réaliser l’acte de cession des parts sociales.
  • Modifier les statuts. 
  • Déposer le procès-verbal et les statuts à jour au greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social de la société.
  • Enregistrer et déposer l’acte de cession auprès du Service des impôts et des Entreprises et du greffe du tribunal de commerce.

💡 Certaines de ces étapes peuvent engendrer des coûts (par exemple : la mise à jour auprès du greffe du tribunal de commerce) et l’intervention de professionnels (par exemple, un notaire ou un avocat)..

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