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La plus-value immobilière

 

Il y a quelques années, vous aviez décidé de vous lancer dans l’investissement immobilier. Mais aujourd’hui, pour diverses raisons, vous décidez de vendre ce bien immobilier. Et vous réalisez alors que cet appartement a pris beaucoup de valeur depuis son acquisition. C’est ce que l’on appelle faire une “plus-value immobilière”

 

Nous décryptons avec vous les modalités d’imposition de cette plus-value. En effet, comme tout bénéfice réalisé, une fiscalité sera applicable. 

Quelles sont les opérations concernées ?

Vous êtes imposé au titre de la plus-value immobilière que vous réalisez lorsque : 

  • Vous vendez un bien immobilier.
  • Vous vendez des droits attachés à un bien immobilier.
  • Vous vendez via une SCI (soumise à l’IR).
  • Vous procédez à une opération d’échange, de partage ou d’apport en société.

 

💡 Existe-t-il des cas d’exonération ? 

Dans certaines situations, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt de plus-value immobilière. 

Les hypothèses les plus fréquentes sont les suivantes : 

  • Vente de la résidence principale
  • Vente d’un logement autre que la résidence principale, si vous ré-investissez le prix de la vente pour l’acquisition ou la construction de votre future résidence principale (à la condition de réaliser cette opération dans un délai de 2 ans et de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente)
  • Vente d’un bien dont le prix de vente est inférieur à 15 000 €
  • Vente d’un bien que vous détenez depuis plus de 30 ans

Comment se calcule la plus-value ?  

Plus-value immobilière = prix de vente – prix d’acquisition

 

Le prix de vente

 

Le prix de vente à retenir pour le calcul de la plus-value immobilière est celui indiqué dans l’acte. 

Sous réserve de produire les justificatifs, vous pourrez minorer ce montant des frais liés à la vente. Exemple : le coût lié aux diagnostics immobiliers

Au contraire, le prix pourra être majoré de certaines sommes. Exemple : indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire en place. 

 

Le prix d’acquisition

 

Lorsque vous avez acheté le bien immobilier concerné, il conviendra là aussi de reprendre le prix d’acquisition indiqué dans l’acte de vente.

Sous réserve de présenter les justificatifs, vous pourrez notamment le majorer des montants suivants : 

  • Les frais d’acquisition : soit pour leur montant réellement supporté soit pour un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat. 
  • Les dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions) : soit pour leur montant réellement payé soit pour un montant forfaitaire de 15% du prix d’achat lorsque vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. 

Lorsque vous avez reçu le bien immobilier concerné par voie de donation ou succession, il conviendra de retenir le montant mentionné dans l’acte et qui a servi de base pour le calcul des droits de donation ou de succession. 

 

Quelle est la fiscalité applicable à la plus-value ? 

 

Une fois votre plus-value immobilière déterminée, il convient de préciser la plus-value imposable. En effet, vous allez pouvoir appliquer sur le montant de votre plus-value un abattement pour durée de détention. 

 

Durée de détention

Taux d’abattement par année de détention

Assiette pour l’impôt sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6e à la 21e année

6 %

1,65 %

22e année révolue

4 %

1,6 %

Au delà de la 22e année

Exonération

9 %

Au delà de la 30e année

Exonération

Exonération

 

Cet abattement pour durée de détention s’appliquera d’une part pour le calcul de l’impôt sur le revenu dû et d’autre part pour le calcul des prélèvements sociaux. 

 

Exemple : vous détenez un bien immobilier depuis 10 ans et avez réalisé une plus-value de 20 000 euros. 

  • Au titre de l’impôt sur le revenu, vous bénéficierez d’un abattement de 6% par an au-delà de la 6ème année et jusqu’à la 10ème année. Soit 5 x 6% = 30%. Votre plus-value imposable sera de 20 000 – (20 000 x 30%) = 14 000 euros

 

L’impôt sur le revenu au taux de 19% sera dû sur le montant de la plus-value ainsi déterminé.  

  • Au titre des prélèvements sociaux, vous bénéficierez d’un abattement de 1,65% par an au-delà de la 6ème année et jusqu’à la 10ème année. Soit 5 x 1,65% = 8,25%. Votre plus-value imposable sera de 20 000 – (20 000 x 8,25%) = 18 350 euros

Les prélèvements sociaux au taux de 17,2% seront dûs sur le montant de la plus-value ainsi déterminé. 

 

💡 Cas particulier

Pour les promesses de vente signées avant le 31 décembre 2020, un abattement exceptionnel de 70% s’applique en zones A et  A bis lorsque l’acquéreur prend l’engagement de démolir les constructions existantes et de construire de nouveaux bâtiments d’habitation collectifs (sous certaines conditions). 

 

Quelles sont les obligations de paiement et de déclaration ? 

 

Dans la pratique, c’est le Notaire qui calculera le montant de la plus-value suivant les indications que vous lui aurez fournies. Il retiendra le montant de la plus-value à verser à l’Etat sur le prix de vente qui vous revient et se chargera d’établir toutes les déclarations requises. 

Le montant de la plus-value déclarée par le Notaire sera à reporter sur votre déclaration de revenus. 

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