Denormandie ou Pinel : quel dispositif fiscal choisir ?

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L’investissement immobilier locatif est le placement financier préféré des français. L’une des motivations des propriétaires investisseurs est l’avantage fiscal : il fait profiter d’une réduction d’impôt à l’acquéreur. Il existe toute une liste de dispositifs de défiscalisation.

Parmi celle-ci, on retrouve les deux plus utilisés : le dispositif fiscal Pinel et le dispositif fiscal Denormandie .

Au programme aujourd’hui : un comparatif de ces deux dispositifs au niveau de leurs objectifs, du logement, de la rentabilité locative, de la plus-value immobilière et de l’avantage fiscal.

Sommaire

Les objectifs

L’investissement

Le rendement locatif

La plus-value

L’avantage fiscal

Les objectifs

 

Chaque dispositif fiscal existe pour une raison bien précise. Les dispositifs fiscaux Pinel et Denormandie ont chacun leur rôle bien défini.

Dans les deux cas, le propriétaire s’engage à respecter certaines conditions. L’une d’entre elles est commune aux deux dispositifs : mettre le bien en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans à titre de résidence principale du locataire.

 

La raison d’être de la loi Denormandie

 

Le dispositif fiscal Denormandie a pour but de redonner vie aux logements anciens dégradés situés dans les centres-villes. L’objectif de cette opération est ainsi la réhabilitation de logements existant.

Investir dans la loi Denormandie consiste en effet à acquérir un logement ancien qui nécessite des travaux de rénovation et ce à hauteur de 25% au moins du prix du bien immobilier. Le nouveau propriétaire doit obligatoirement terminer ces travaux avant la fin de la deuxième année d’acquisition.

 

La raison d’être de la loi Pinel

 

La loi Pinel a été créée pour encourager les propriétaires investisseurs à acheter des biens immobiliers neufs dans les zones tendues. Ainsi, ce dispositif fiscal entend développer l’offre immobilière locative des villes dans lesquelles la demande est plus forte que l’offre.

Investir dans du Pinel consiste à acheter un logement neuf ou en VEFA (vente en futur état d’achèvement).

L’investissement

 

Investir dans un logement en loi Pinel ou en loi Denormandie sont deux investissements différents. En effet, chacune de ces lois exige un type de logement bien défini. De même, le montant de l’investissement varie !

Alors, quelle différence entre un logement correspondant aux critères de loi Pinel et de loi Denormandie ? Qu’en est-il pour les montants de l’investissement ?

 

Le type de logement

 

Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous devez impérativement investir dans un logement neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Le bien doit répondre à des critères de performance énergétique précis.

Pour profiter de la réduction d’impôt accordée par le dispositif Denormandie, vous devrez investir dans un logement ancien qui se situe dans l’une des zones éligibles. De plus, vous vous engagez à réaliser des travaux de rénovation à hauteur de 25% du prix de l’acquisition du bien immobilier.

 

 

Le montant de l’investissement

 

Point pour Denormandie !

Investir dans un logement Denormandie sera moins coûteux et donc plus abordable qu’un logement en loi Pinel. En moyenne, l’immobilier ancien est moins cher de 15% à 20% que l’immobilier neuf (selon les villes).

 

La localisation

 

Ici, on donne un point partout !

Dans les deux cas, vous devez faire attention à investir dans une ville éligible au dispositif qui vous intéresse.

  • Pour voir si la ville est éligible au dispositif Pinel : cliquez ici
  • Pour voir si la ville est éligible au dispositif Denormandie : cliquez ici

Pour la localisation, le Denormandie a un avantage plutôt conséquent de rendre l’investissement locatif plus accessible dans des quartiers prisés. Cela diminue largement les risques de vacance locative.

Pour bénéficier du dispositif fiscal Pinel, il faut respecter la liste des villes éligibles. Ainsi, l’acquéreur est quelque peu contraint dans son choix. Cependant, cette contrainte n’en est pas vraiment une. En effet, les villes éligibles au Pinel présentent un marché locatif très dynamique et intéressant pour l’acquéreur : la demande est plus forte que l’offre. Ainsi, le logement ne devrait connaître que peu de vacance locative. De plus, les logements neufs attirent toujours les candidats locataires grâce au confort du logement : isolation, performance énergétique,… !

 

Le rendement locatif


Point pour Denormandie !

Au niveau du rendement locatif, le dispositif Denormandie se révèle généralement être plus intéressant que le Pinel à court terme. En effet, on constate une rentabilité brute moyenne de 5% dans l’ancien contre seulement 3% à 4% pour le neuf.

La plus-value immobilière


Point partout !

Pour ce qui est de la plus-value immobilière et donc les probabilités de revendre le bien plus cher qu’au prix acheté, les biens achetés en Pinel ont un véritable potentiel puisqu’ils se situent proches du cœur des grandes villes françaises.

Néanmoins, ce n’est pas pour autant que le Denormandie n’a pas ici aussi du potentiel. En effet, étant donné que ce dispositif exige de la part du propriétaire des travaux de rénovation, le logement acquis a un réel intérêt pour ce qui est de la plus-value immobilière.

L’avantage fiscal


Passons aux choses sérieuses : l’avantage fiscal de ces deux dispositifs ! On ne fait pas durer le suspens : la réduction d’impôt dont vous profiterez sera identique et proportionnelle à la durée à laquelle vous vous êtes engagé à louer le bien !

Plus vous vous engagez à louer longtemps et plus vos impôts seront réduits :

  • Si vous louez 6 ans, votre réduction d’impôt sera de 12% du montant total de l’investissement
  • Si vous louez 9 ans, votre réduction d’impôt sera de 18% du montant total de l’investissement
  • Si vous louez 12 ans, votre réduction d’impôt sera de 21% du montant total de l’investissement
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